Nadie es inmune a la subida del precio de la vivienda. Aunque hay ciudadanos a los que dicho alza le impide acceder a un bien fundamental, y otros que solo tiene que rascarse un poco más sus amplios bolsillos para adquirir una vivienda de lujo o prime. Este último término se utiliza en el sector principalmente para las unidades que cuestan hasta tres millones de euros. La accesibilidad a este mercado en Madrid es uno de los puntos relevantes del tercer informe de Diza Market elaborado por Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado. La principal conclusión que se desprende del trabajo, presentado este miércoles, es que con un millón de euros ya no se puede adquirir una vivienda en 9 de las 20 zonas prime madrileñas.
Las áreas analizadas son seis municipios de la comunidad, diez códigos postales de la capital, y cuatro urbanizaciones de lujo. Para llevar a cabo el estudio, los autores usan lo que llaman “vivienda-tipo”, una medida para identificar la casa representativa de cada área, definida a partir de la superficie media observada en las transacciones. “Este enfoque permite ir más allá del precio por metro cuadrado y entender mejor cuál es el tamaño medio de acceso real en cada enclave prime”, se asegura en el informe. Añade Medrano que puede que en una zona el precio por metro cuadrado sea más alto, pero que en otra, con un coste menor, se necesite más capital para entrar porque las unidades son más grandes.
En 2014, un inversor con un millón de euros podía adquirir de media 2,88 viviendas-tipo en las zonas prime de Madrid. En 2026, esa ratio ha caído a 1,17. Y mientras que hace 12 años se podía permitir adquirir una casa en todas las áreas, en la actualidad en nueve de ellas ya no le es posible. Son La Moraleja, Recoletos, Ciudad del Campo, Castellana-Lista, Aravaca, Nueva España, Plaza Castilla, La Finca e Ibiza-Niño Jesús. “En estas zonas, el tique mínimo para adquirir la vivienda media supera el millón de euros”, explica Pinto.
El precio medio de las áreas analizadas se sitúa en 6.445 euros por metro cuadrado construido, lo que supone un 153,7% más que en 2014, año desde el que comienza el análisis. La zona que más se ha revalorizado en este periodo ha sido Ibiza-Niño Jesús, con un alza del 195% en el coste del metro cuadrado.
El aumento de los precios, y con ello el descenso de accesibilidad, lleva a los profesores a afirmar que “el prime madrileño ha dejado de ser solo un mercado caro para convertirse, de forma creciente, en un mercado selectivo”. El año pasado fue el de mayor presión sobre el coste de la vivienda de todos los estudiados, aseguran los autores, que apuntan tres causas: “la escasa oferta, una demanda creciente y la consideración del inmobiliario prime de Madrid como un activo refugio”. Sobre la demanda, Pinto asegura que “tendrá que parar en algún momento”, pero tanto él como Medrano no ven signos de que esté sucediendo.
Micromercados
A la hora de hablar de Madrid, los autores prefieren usar el término micromercado, en referencia a cada área, que hablar de uno que englobe a la capital y a algunos municipios de los alrededores. “Estamos en una fase de mayor segmentación interna. Por un lado, permanecen algunos municipios que, aun dentro del universo prime, conservan niveles de accesibilidad relativa superiores a 1,5 y siguen representando espacios de entrada comparativamente más amplios para compradores con un presupuesto de referencia de un millón de euros. Por otro, se consolida un grupo creciente de enclaves, en particular varios códigos postales de Madrid y determinadas urbanizaciones de alta gama, que operan ya en una lógica claramente ultra-prime, donde el ticket de acceso relevante supera con holgura ese umbral. La frontera entre ambos grupos no es solo de precio: es, sobre todo, una frontera de escala residencial, de exigencia patrimonial y de capacidad efectiva de entrada”, se lee en el informe.
Aunque la evolución del coste por superficie ha subido en todas las zonas, el ritmo ha sido distinto en cada una según su tipología, la clase de producto que se oferta y la presión de la demanda en el enclave. Así, por ejemplo, los precios por metro cuadrado más elevados se encuentran en los diez códigos postales de la capital analizados, y ronda los 12.000 euros en Recoletos, en plena Milla de oro. En el lado opuesto se sitúa Boadilla del Monte con 3.191 euros.
