La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) irrumpió la semana pasada en un debate candente entre los bancos. En un momento de auge en el precio de la vivienda, el papel que está jugando cada entidad en el mercado hipotecario, los criterios de concesión y la firma de operaciones están siendo observados de cerca por los propios bancos y por sus supervisores, el Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de España. Ahora, también, pasarán por el radar de competencia.
A la institución que aún pilota Cani Fernández le saltaron las alarmas al ver en medios de comunicación las declaraciones de los banqueros en sucesivas ruedas de prensa de resultados. En concreto, investiga si los primeros espadas de los bancos del Ibex (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja) hablaron demasiado. La normativa de Competencia es muy restrictiva con evitar que los distintos actores del mercado puedan ponerse de acuerdo para fijar precios y vela para que no se alcancen estos pactos tanto de forma directa, a través de reuniones ocultas, como de manera tácita, indicando a los otros su política comercial. Así, investiga precisamente si las coincidencias en estos discursos revelan detalles sobre sus ofertas en meses siguientes y un tipo de acuerdo para subir el precio de las hipotecas.
Uno de los primeros bancos en alertar sobre un precio de las hipotecas demasiado bajo fue Bankinter. Su consejera delegada, Gloria Ortiz, ha llevado la voz cantante desde hace ya cerca de un año, cuando empezó a apuntar que la competencia en este segmento estaba llevando el precio de las hipotecas a niveles que comprometían la rentabilidad de las entidades. En enero, en la presentación de las cuentas de 2026, subió el tono considerablemente. Afirmó que el comportamiento de algunas entidades no era lógico, al otorgar financiación por debajo del 2%, inferior al euríbor y de los tipos del mercado interbancario. E incluso en esa comparecencia apareció la palabra más temida en el sector: burbuja. Dicho y hecho, en las cifras del primer trimestre del año se reflejó una caída del 40% en la producción hipotecaria en España. Y Ortiz repitió las críticas de trimestres anteriores.
El resto de entidades han tenido discursos más ambivalentes. Quizás el más cercano a la posición de Bankinter ha sido el BBVA. Una vez superada la opa, donde ganar tamaño era esencial para mostrar músculo en la oferta al Sabadell, el presidente de la entidad vasca, Carlos Torres, rechazó en enero que se estuviese formando una burbuja y achacó la subida de los precios de la vivienda a la falta de oferta. Su consejero delegado, Onur Genç, aseguró que entre enero y marzo de este año habían perdido algo de cuota de mercado. Secundó la argumentación de Ortiz, al afirmar que los precios del mercado no tenían sentido y que resultaba más rentable invertir en un bono soberano.
Pero quizás el mayor cambio de tono sobre este mercado ha sido el del Santander. Su consejero delegado, Héctor Grisi, comenzó hace un año haciendo apreciaciones similares a las de sus competidores. Fue el primero, en octubre del año pasado, en atisbar señales de que la guerra hipotecaria estaba amainando. En el arranque de este año, de hecho, creció un 44% en este tipo de préstamos en España. CaixaBank, el líder indiscutible del mercado español, defendió en enero que el banco ni era especialmente agresivo ni se estaba saliendo del producto, sino que su política se estaba limitando a mantener su cuota de mercado. Unos meses después se volvió a pronunciar al respecto y vaticinó que la guerra en Irán podía elevar el precio de estos productos.
Encarecimiento de las hipotecas
En la práctica, las declaraciones de los banqueros han coincidido con un giro en su política comercial hipotecaria. En el último año, las entidades han pasado de competir en medio de una guerra abierta de precios a un escenario más contenido y en el que son más selectivas con las ofertas a los clientes. Eso sí, el encarecimiento ha sido muy leve. Según las últimas cifras disponibles del Banco Central Europeo, el tipo medio de las hipotecas en España se situó en el 2,8% en abril, el nivel más alto desde marzo del año anterior. Aun así, el movimiento ha sido muy gradual: el punto más bajo se registró en diciembre de 2025, cuando el tipo medio se situó en el 2,61%.
Este alza de precios se aprecia mejor en la evolución de la oferta comercial de las entidades. Una comparativa entre los precios de septiembre de 2025 y los actuales muestra incrementos de entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales en las hipotecas a tipo fijo (las más demandadas por los clientes) en bancos como Santander, BBVA, Bankinter o Unicaja. Hay que tener en cuenta que los tipos anunciados en los catálogos son únicamente orientativos. El precio final de una hipoteca depende del perfil de riesgo del cliente y de su nivel de vinculación. Aun así, estos cambios permiten ver el giro al alza en el sector.
“No estamos viendo una subida relevante de tipos, sino un mayor foco en la solvencia, estabilidad laboral y capacidad de ahorro”, explica Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca. “La competencia no desaparece, pero deja de ser una pelea abierta por precio. En las últimas semanas se aprecia un giro al alza en el precio de las hipotecas, aunque no hablamos todavía de un encarecimiento abrupto”, añade Pablo Vega, experto en finanzas del comparador hipotecario Roams.
Un alto directivo bancario explica que el 2025 estuvo condicionado por la posición particularmente agresiva de una entidad líder (CaixaBank, aunque sin nombrarla) que obligó al resto de bancos a ofrecer precios bajos en las hipotecas para no perder cuota de mercado. Ese entorno empujó a una etapa de precios más bajos de lo que muchas entidades consideraban sostenibles, y así lo expresaron en sus declaraciones públicas. En los primeros meses de 2026, los bancos comenzaron a elevar los tipos de interés. Pero es importante tener en cuenta el escenario macroeconómico, de mayor incertidumbre macroeconómica, provocada por la presión inflacionista por el impacto de la guerra en Oriente Próximo y que ha llevado al BCE a subir los tipos de interés desde el 2% al 2,25%. De hecho, el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas variables, ha pasado de estar en el 2,081% en junio de 2025 al 2,809% actual.
En cualquier caso, este directivo apunta que seguirán ofreciendo precios competitivos. “No podemos irnos del mercado porque existe mucha competencia y se pierde cuota. Hay un banco que decidió irse [Bankinter] y la producción le ha bajado un 40%”, apostilla.
La realidad es que las hipotecas españolas ofrecen precios bajos si se comparan con los países vecinos. De acuerdo con las estadísticas del BCE, el tipo medio del 2,8% coloca a España como el tercer país con las hipotecas más baratas de la Zona Euro, solo por detrás de Malta (2,08%) y Bulgaria (2,45%). El promedio europeo se sitúa muy por encima, en el 3,43%. Y en economías comparables la diferencia es aún mayor: en Francia el tipo medio es del 3,11%, en Italia del 3,47%, en Países Bajos del 3,64% y en Alemania del 3,84%, más de un punto porcentual por encima del nivel español.
Por dar una idea de cómo afecta el tipo de interés al dinero total que debe pagar un cliente, una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con un tipo del 2,8% (el precio medio en España) implica el pago de unos 95.850 euros en intereses totales a lo largo de la vida de la hipoteca. Esa misma operación en Alemania, donde el tipo medio está en el 3,84%, supone un coste de intereses de unos 137.130 euros, un 43% más.
Eso explica también que las hipotecas en España no son tan rentables para los bancos como en otros países. Y es por lo que los banqueros mostraron sus quejas de forma pública. “Las presiones sobre la rentabilidad se han compensado parcialmente mediante ingresos complementarios (seguros o gestión de activos) y mediante la captación de nóminas y cuentas vinculadas”, explican los analistas de Jefferies.
La investigación estará abierta durante un máximo de 24 meses. “Teóricamente, la multa máxima que podría imponer la CNMC por infracciones tipo cártel es del 10% de los ingresos globales totales del grupo. En nuestra opinión, esto representa un riesgo teórico de cola, más que un desenlace probable. Dada la naturaleza del caso, esperamos un resultado benigno, en el que no anticipamos multas significativas para el sector, si es que finalmente las hay”, concluyen los expertos de Jefferies.
