Si alguien se hubiera pasado los últimos seis meses sin consultar una sola noticia, y regresara ahora de su desconexión, no encontraría en los datos de crecimiento publicados este jueves por el Banco de España nada que le hiciera pensar que en medio ha habido una guerra que ha mantenido en vilo los mercados energéticos. La institución ha dejado sin cambios su previsión de mejora del PIB español en el 2,3% para este año, la misma tasa que predijo en marzo, y una décima por encima de la de diciembre. Para 2027 tampoco augura cambios: si todo marcha como espera, el repunte sería del 1,7%. Las sombras, no obstante, siguen proyectándose sobre el mercado de la vivienda.
La entidad reconoce que el deterioro del contexto internacional implicaría un menor ritmo de crecimiento de la actividad en ambos años, pero cree que ese impacto adverso se verá contrarrestado por distintos factores. En el caso de 2026, salva los muebles una evolución de la actividad en el segundo trimestre “algo superior a la prevista en marzo”. Y en 2027, por un mayor crecimiento de la población debido a que los supuestos demográficos que ahora maneja “incorporan una previsión de flujos migratorios más elevada que la contemplada previamente”.
La previsión llega solo un día después de que Estados Unidos e Irán firmasen un acuerdo de paz muy esperado, después de más de tres meses de hostilidades. Pero las proyecciones se cerraron el pasado 27 de mayo, por lo que no incluyen los últimos acontecimientos geopolíticos, que podrían empujar aún más al alza la economía si el barril de petróleo continúa abaratándose y el comercio energético se restablece más rápido de lo anticipado. En cualquier caso, el contraste con la zona euro es patente: los Veintiuno solo crecerán, según el supervisor, un 0,8% en 2026, prácticamente un tercio de lo que lo hará España.
Así lo ha recordado el director general del Banco de España, David López Salido, durante la presentación del informe este jueves en Madrid. “España contrasta como un país con mayor dinamismo, frente a otros como Francia, Alemania o Italia que muestran mayor agotamiento en su fase de crecimiento”.
A la continuidad del crecimiento español contribuye el dato de PIB del comienzo de año, que se expandió a un ritmo del 0,6%, propiciando una inercia favorable. “A pesar del deterioro del contexto internacional, la economía española mantuvo un sólido ritmo de crecimiento en el primer trimestre de 2026, si bien evidenció signos de desaceleración”, apunta el texto.
De cara al segundo trimestre, los modelos de previsión del Banco de España apuntan a que el PIB podría mantener ese ritmo de crucero: los cálculos hablan de un avance de entre el 0,5% y el 0,6% respecto al primer trimestre. El empleo seguiría impulsando la actividad, con la tasa de paro cayendo del 10,5% de 2025 al 10% en 2026 y al 9,8% en 2027.
Las cifras de crecimiento para España presentadas este jueves se mueven en un rango cercano al estimado por otros organismos. Bruselas es ligeramente más optimista, y apuesta por una mejora del 2,4% en el conjunto de 2026. Mientras que el FMI (2,1%) y la OCDE (2,2%, lo mismo que da de momento el Gobierno), se mueven algo por debajo. Todos coinciden, sin embargo, en que la progresión será superior al 2%.
Distinto es el mensaje sobre la inflación. El Banco de España eleva del 3% al 3,6% su previsión de crecimiento medio de los precios para este año, y suma una décima a la de 2027, hasta el 2,6%. Lo achaca al encarecimiento de la energía, así como a los mayores precios de los bienes industriales no energéticos y de los servicios.
La brecha con la zona euro, en este caso, tiende a ampliarse, afectando a la competitividad de las empresas. “Se acentúa por un potente crecimiento de la demanda por turismo y ocio”, ha asegurado López Salido, que mostró su preocupación por el hecho de que es en la inflación subyacente, la más difícil de hacer retroceder, donde más aumenta el diferencial con los socios europeos.
La vivienda, un problema “estructural”
Junto a las proyecciones, el Banco de España ha publicado este jueves su informe anual de 2025, un texto extenso, de más de 300 páginas, donde la vivienda goza de gran protagonismo. En él explica, entre otras cosas, que la oferta no está siguiendo el ritmo de la demanda, con la creación neta de hogares superando ampliamente las nuevas construcciones. Ello ha generado un déficit que el Banco de España cifra en 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. La mitad de esa carencia se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Y la tendencia, lejos de mejorar, empeora año a año. En 2024, el cálculo se situaba en 600.000. “Ese déficit va a aumentar. Lo que vemos en los datos no es muy halagüeño, ni en el sector privado ni en el público”, ha advertido López Salido.
Pese a los continuos incrementos de precios que acumulan las estadísticas inmobiliarias mes tras mes, el Banco de España no aprecia signos de burbuja. “Los indicadores de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad no apuntan a la acumulación de desequilibrios macrofinancieros de ciclos expansivos previos, y la expansión actual presenta ciertas singularidades, como son el auge del alquiler y una mayor heterogeneidad territorial”, indica el informe.
El factor crediticio no da señales de alarma: solo en el 13% de las hipotecas se concede más de un 80% del valor de la vivienda. “Algo que contrasta con lo que vimos en el ciclo anterior”, recuerda López Salido, en referencia al elevado endeudamiento de comienzos de siglo, clave en el hundimiento inmobiliario iniciado en 2008.
El texto también identifica a los más damnificados. “Los problemas de acceso a la vivienda se concentran en las grandes áreas urbanas y en los colectivos con menores ingresos, en particular jóvenes y población de origen extranjero”. E insiste en la complejidad del ciclo actual, donde los precios son muy divergentes según la geografía, por lo que no se puede hablar del mercado inmobiliario como un todo uniforme. Mientras los crecimientos de los precios reales de la vivienda en Málaga, Madrid, Barcelona, Valencia o Baleares ha sido claro en la última década, en provincias como Zamora, Soria, Teruel, Ciudad Real o Asturias se queda por debajo de la inflación.
“El incremento acumulado de los precios se sostiene por la escasa reacción de la oferta ante una demanda reforzada por el significativo crecimiento demográfico”, diagnostica el organismo. España rebasará los 50 millones de habitantes a finales de este año o comienzos del próximo.
¿Por qué, si hay tanta necesidad de vivienda, no aumenta la oferta? El banco da varias razones. Señala que en las grandes urbes donde la gente quiere vivir el margen para encontrar espacios donde construir es menor. Constata que la vivienda nueva no está reaccionando como cabría esperar en un entorno de subidas de precios, es decir, que no se está construyendo lo suficiente. Advierte de que las compras de no residentes y el uso turístico reducen las viviendas disponibles para uso residencial, sobre todo en la zona mediterránea, las islas y los centros de las principales ciudades.
En definitiva, afirma que se trata de un problema multifactorial donde también juegan un papel la escasez de suelo, la lentitud en la ejecución de obras, la disminución de la productividad del sector de la construcción, la falta de tamaño de sus empresas, con dos o tres grandes actores y el resto muy dispersas, la escasez de mano de obra —el empleo en la construcción representa solo el 7% de los afiliados totales, cuatro puntos menos que en 1999—, y la baja rentabilidad de las promociones.
Todo ello deriva en una menor movilidad laboral de los trabajadores españoles, ante la dificultad de acceder a una vivienda en otros destinos. Y tiene consecuencias sociales. “La persistencia de elevados esfuerzos para acceder a una vivienda genera un aumento de los hogares en situación de vulnerabilidad social y modifica la distribución intergeneracional de la riqueza”, concluye. La crisis de acceso a la vivienda amenaza con alterar otras variables, como decisiones de consumo o la tasa de ahorro de quienes buscan adquirir un inmueble.
En su opinión, la falta de oferta de casas en España es un problema “estructural”, y no pasajero, por lo que la solución pasa por mejorar la coordinación entre diferentes niveles administrativos para poner más vivienda en el mercado. “Una política de vivienda efectiva requiere una estrecha coordinación entre las Administraciones públicas para reducir cuellos de botella regulatorios y administrativos en el ámbito urbanístico y en las políticas de suelo, así como para acelerar y mejorar la ejecución de los recursos públicos”, sostiene.
El informe califica de “modesta” la construcción de vivienda pública. Y recuerda que solo una de cada 65 viviendas en España es pública, frente a una de cada tres en los Países Bajos, lo cual priva al Estado de una herramienta clave para atajar la subida de precios.
En pleno auge del precio del alquiler, el Banco de España no cree que la especulación por parte de multipropietarios sea relevante en ese alza, porque el mercado sigue muy atomizado, con los particulares como dueños del 90% de las viviendas. Y solo un 2,4% de los alquileres están en manos de arrendadores que acaparan 11 o más propiedades. En cuanto a los topes de precios implantados por comunidades como Cataluña, perciben el riesgo de que acaben siendo contraproducentes. “Puede tener efectos perversos y acabar desincentivando la oferta. Deben ser muy focalizados”, señala López Salido.
Recuperación de la productividad
El documento aborda también qué está pasando con la productividad. La brecha con la zona euro se ha reducido desde 2013, merced a un parón en los Veintiuno que contrasta con una cierta recuperación en España, pero al ritmo actual, el diferencial acumulado desde el año 2000 no se cerraría hasta 2050. El acercamiento se explica porque dentro de cada sector, las empresas más dinámicas han tenido más peso, y las más jóvenes consiguen crecer más rápido ahora que en la primera década del siglo.
Entre las asignaturas pendientes, el Banco de España cita ineficiencias regulatorias como la fragmentación y la complejidad normativas, que limitan el crecimiento de las compañías más productivas, e impiden una reasignación más eficiente de los recursos.
