La entrada se ha convertido en uno de los muros más infranqueables de la crisis de la vivienda que castiga a España. Miles de personas pueden asumir una cuota hipotecaria, pero no reunir los ahorros necesarios para acceder al crédito. El Gobierno y las administraciones autonómicas, en colaboración con la banca, han puesto en marcha líneas de avales, mientras que el sector privado empieza a diseñar fórmulas comerciales que buscan desatascar uno de los grandes cuellos de botella.
El drama ya no se concentra solo en la cuota hipotecaria, cuyo esfuerzo medio es inferior al del alquiler, sino en el patrimonio previo. El punto de partida pesa cada vez más: dos personas con el mismo sueldo tienen posibilidades radicalmente distintas en función de si reciben ayuda de sus padres, una herencia o un aval familiar. La brecha no es tanto generacional como patrimonial.
El comparador hipotecario iAhorro calcula que el esfuerzo para pagar un alquiler supone el 36,85% del salario, frente al 22,65% de la cuota hipotecaria. El portal inmobiliario Fotocasa señala que el 71% de los españoles asegura que compensa más pagar una hipoteca que hacer frente a un alquiler.
Un hogar medio en España requiere ahorrar el 20% de su salario bruto durante 11 años para costear la entrada, cifra que asciende al 30% al incluir los gastos asociados. Este esfuerzo representa un ahorro mensual de 506,20 euros sobre un salario bruto de 2.531 euros mensuales, según un análisis de Pisos.com. Hay que tener en cuenta que los bancos suelen financiar hasta un 80% del valor de compra o tasación de una vivienda (el menor de ambos) y que el comprador debe aportar el 20% restante, y entre un 10% y un 12% adicional para pagar los gastos. El comparador de productos financieros HelpMyCash lo traslada a cifras: “Si se quiere comprar una casa de 250.000 euros, los ahorros deberán ser de entre 75.000 y 80.000 euros. Y si es de 400.000, habrá que tener entre 120.000 y 128.000 euros ahorrados”, señala Miquel Riera, especialista en hipotecas de la plataforma. Cantidades incompatibles con la realidad salarial y con los alquileres actuales, porque muchos de los que intentan comprar viven en una casa arrendada.
La imposibilidad de reunir la entrada se ha convertido en una de las nuevas fronteras del acceso a la vivienda, más allá del déficit de oferta, el suelo, la fiscalidad, las licencias y la escalada de los precios. Por este motivo, el Gobierno mantiene activa, desde 2024 y al menos hasta diciembre de 2027, la línea de avales ICO para la primera vivienda habitual, que garantiza hasta el 20% del importe de la hipoteca, permitiendo financiar hasta el 100% del precio de compra. Está dirigida a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo. La línea ha sido modificada y ampliada el pasado 24 de junio, ya que en mercados muy tensionados muchos compradores quedaban fuera por superar los topes de ingresos, pese a tener dificultades reales para reunir la entrada. También la banca pedía cambios para reducir la burocracia y desatascar la tramitación.
De acuerdo con el ICO, desde la apertura de la línea hasta el 31 de diciembre de 2025 se han avalado 10.453 operaciones de financiación. Por tipología del cliente, 7.503 operaciones corresponden a jóvenes menores de 35 años y 2.950 a familias con menores a cargo. El importe de los avales solicitados asciende a 255,8 millones de euros, lo que significa que el Estado ha respaldado 1.344,3 millones de euros en hipotecas para compradores.
Casi todas las grandes entidades están adheridas. BBVA alcanzó una cuota del 17% en las líneas ICO hasta diciembre. En la entidad consideran que “las iniciativas de colaboración público-privada, como las líneas de avales impulsadas por las administraciones públicas, pueden suponer un impulso a las opciones de acceso a la vivienda”.
Sin embargo, la línea ha sido criticada por incentivar el sobreendeudamiento, inflar los precios del mercado y presentar una baja y lenta aplicación. Fuentes de CaixaBank, cuya cuota en las líneas ICO hasta diciembre es del 10%, indican que “facilitar el acceso a la vivienda debe acompañarse de mecanismos que favorezcan un incremento de la oferta porque, en caso contrario, los precios subirán aún más”.
La fórmula de los avales públicos se ha extendido también a las comunidades autónomas. Madrid, Andalucía, Baleares o el País Vasco disponen de programas propios. La Generalitat, en cambio, ha elegido una vía distinta. La línea ICF Habitatge Emancipació concede hasta 50.000 euros sin intereses para financiar la entrada. La ventaja es que permite cubrir el ahorro inicial sin incrementar el importe de la hipoteca principal, separando la financiación de la compra y la de la entrada. Además, el préstamo no empieza a devolverse hasta que se amortiza la hipoteca principal. Como contrapartida, y con el objetivo de ampliar el parque de vivienda asequible, el inmueble pasa a tener la consideración de vivienda protegida de precio limitado de forma permanente.
Otro posible camino consiste en obtener esa financiación superior al 80% negociando directamente con la entidad o a través de un bróker hipotecario, sin avales de por medio. Eso sí, solo aceptará “si considera que la operación no es más arriesgada de la cuenta y siempre que se tenga un perfil solvente: nivel adquisitivo muy alto, ser joven con ingresos elevados, ser funcionario, aportar avales de los padres u otras garantías (otra propiedad…)”, detalla Riera.
Muchas entidades tienen una línea exclusiva para jóvenes. Es el caso de BBVA (financiación de hasta el 95% del precio), ING (95%), Banco Santander (95%), Ibercaja (95%), Kutxabank (95%) o Bankinter (90%). MyInvestor puede financiar hasta el 100% de la compra de la vivienda a clientes que cuentan con un buen nivel adquisitivo. Y Pibank hasta el 90% si el importe prestado no supera el 80% del valor de tasación, explica Riera.
Pago diferido
En el sector privado escasean las iniciativas. “Creemos que el sector debe empezar a trabajar también sobre esa fase previa a la hipoteca. Durante años se ha hablado mucho de financiación hipotecaria, precio de la vivienda o escasez de oferta, pero menos de cómo acompañar al comprador en el tramo inicial del proceso, que es precisamente donde muchos se quedan fuera. Este es uno de los grandes retos del sector, porque en él está también parte de su sostenibilidad futura”, indica Aurelio Rodríguez, director de Negocio de la gestora española Argis. El directivo opina que medidas como los avales o los programas autonómicos ayudan a visibilizar que el problema de la entrada existe y que no siempre se resuelve solo con más financiación hipotecaria. Pero “no basta con esperar a que la respuesta venga únicamente desde el sector público”. Y añade Rodríguez: “Los promotores y plataformas de desarrollo también pueden diseñar fórmulas comerciales que faciliten el acceso sin rebajar la exigencia de solvencia ni asumir riesgos poco razonables. No se trata de generar expectativas artificiales ni de empujar a nadie a comprar por encima de sus posibilidades, sino de eliminar rigideces que dejan fuera a compradores solventes”.
Bajo esta premisa, Argis ha puesto en marcha una modalidad de Pago diferido pensada para compradores con un interés real de compra que pueden afrontar la operación, pero que no disponen desde el primer momento de todo el ahorro necesario para cubrir la entrada. No pretende sustituir a las ayudas públicas ni resolver por sí solo el problema de acceso a la vivienda.
La modalidad se ha empezado a ofrecer de forma selectiva en el distrito de Tetuán y junto a la Avenida del Cardenal Herrera Oria, en Madrid, así como en promociones de Barcelona y Terrassa. Es una fórmula diseñada exclusivamente para proyectos llave en mano o con una entrega prevista a corto plazo, y su objetivo es facilitar el abono de la entrada inicial mediante un calendario de pagos flexible, en lugar de concentrar todo el desembolso en una única aportación, como ocurre en las promociones de entrega llave en mano.
El esquema contempla una reserva inicial de 10.000 euros más IVA. A partir de ahí, el comprador puede formalizar arras con una aportación del 5%, 10% o 15% del precio, descontando la reserva ya abonada, y completar el porcentaje restante del 20% mediante cuotas mensuales. Estas cuotas pueden estructurarse, según el caso, en calendarios de 12 o 18 meses. “Una vez formalizada la reserva, la vivienda se retira del mercado”, señala Rodríguez.
Otra forma de aliviar la carga inicial es el alquiler con opción a compra, que ya ofrecen algunas empresas como Gradual Homes (filial de Pyconsa), que reduce la entrada al 5% del precio de la vivienda. Por su parte, Libeen permite iniciar el proceso desde 15.000 euros y vivir desde el primer momento en la casa.
