Los inversores extranjeros presentes en el negocio inmobiliario español han disparado sus rentas obtenidas en 2025, uno de los mejores años de inversión en el mercado y en el que el precio de la vivienda y el coste de los alquileres crecieron con fuerza hasta alcanzar niveles de récord histórico. Según desvela la Agencia Tributaria en su informe de recaudación anual, “el Impuesto sobre la Renta de No Residentes recaudó casi 5.400 millones de euros, un 33,8% más que en 2024, prolongando la tendencia fuertemente alcista que muestra esta figura en los últimos cinco años”.
El organismo dependiente de Hacienda explica que “habitualmente el crecimiento se basa en la evolución de las rentas de capital (acciones en bolsa, bonos, etc.)”, pero matiza que este año “prácticamente la mitad procede del buen comportamiento de la declaración anual debido, sobre todo, al alto volumen de rentas de capital inmobiliario”.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava los ingresos generados en España por personas físicas o entidades sin residencia fiscal. Es decir, que invierten desde fuera sin establecimiento en el país. El tipo impositivo es del 19% para residentes de la Unión Europea y del 24% para el resto. Se paga por rentas de alquiler, ganancias patrimoniales o una renta imputada por inmuebles de uso propio.
En el documento de la Agencia Tributaria no se especifica qué tipos de activos inmobiliarios son los que han generado esa mayor recaudación por el incremento de las sociedades que no tienen el establecimiento fiscal en España. En 2025, los datos de compraventas en el sector de activos para alquilar alcanzó los 15.000 millones de euros, según datos de la consultora inmobiliaria JLL. Ahí, los hoteles, los centros comerciales o las oficinas fueron los que más transacciones generaron. También las residencias de estudiantes, para mayores y el alquiler de vivienda.
Lo que pagan los no residentes a Hacienda es básicamente las plusvalías o beneficios obtenidos por estas empresas o particulares que no tienen presencia en España y que los obtienen de ventas, rentas y dividendos.
Desde el sector inmobiliario se explica que ese tipo de pagos a Hacienda provienen en parte de rendimientos obtenidos en inmuebles españoles por no residentes, bien explícitos (perciben rentas) o implícitos (se les imputa una renta estimada). Corresponde a lo que pagan en España compradores cada vez más relevantes como mexicanos, venezolanos y de otros países americanos por tener inmuebles aquí pero pagar su IRPF en otros países.
El pasado año fue un ejercicio excelente en beneficios para el sector en general. Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) se movieron en ganancias récord (gracias a la alta ocupación de inmuebles y la indexación de los alquileres de activos terciarios a la inflación), por lo que sus accionistas (residentes y no residentes) recibieron relevantes dividendos. Igualmente ocurrió con las promotoras de vivienda nueva, como las cotizadas Metrovacesa, Aedas y Neinor, que repartieron a sus inversores importantes ganancias, incluso distribuyendo dividendos extraordinarios por primas de emisión (lo que hace rebajar su patrimonio).
El pasado año también fue relevante en cuanto a grandes transacciones -que pueden haber beneficiado a accionistas residentes y no residentes-. Entre las grandes operaciones se encuentra la venta por parte del fondo canadiense Brookfield la plataforma de residencias de estudiantes de Livensa al también fondo canadiense CPPIB por 1.200 millones de euros. Destaca asimismo el traspaso de las residencias de Vitalia por parte de CVC a StepSone por 900 millones; también el resort Mare Nostrum vendido por Brookfield a Spring Hoteles por 430 millones; las oficinas de Deeplabs (propiedad de Stoneshield) a Colonial SFL por alrededor de 400 millones, o el centro comercial Bonaire en Valencia de la francesa URW a Castellana Properties por 305 millones. Otro movimiento relevante fue el protagonizado en Barcelona por Blackstone, que se desprendió de la sede de Planeta por 250 millones y que fue adquirida por el empresario Amancio Ortega (a través de Pontegadea).
Presencia en vivienda
Según los últimos datos publicados por el Instituto de Estadística Nacional (INE), el precio de la vivienda se encareció de media un 12,9%, el mayor incremento de estos activos inmobiliarios desde la burbuja de 2007. Por su parte, el alquiler acumula cuatro años consecutivos de subidas. En 2025 se incrementó un 6,9% después de elevarse un 14% en 2024, según datos del portal inmobiliario Fotocasa.
La tenencia de inmuebles por parte de extranjeros no residentes es una tendencia cada vez más importante en España. Casi una de cada cinco operaciones de compraventa en territorio nacional fue ejecutada por inversores internacionales, según datos del Consejo General del Notariado. De los mismos, casi el 40% son extranjeros no residentes en España.
El incremento de las rentas de los inversores extranjeros en España por sus inversiones en activos inmobiliarios se produce en pleno debate político por la crisis de la vivienda que sufre el país. De hecho, el Gobierno presentó un real decreto ley que busca prorrogar los precios de los alquileres para aquellos inquilinos a los que les vence su contrato este mismo año. Esta normativa, que por ahora no cuenta con respaldo parlamentario para su convalidación en el congreso de los Diputados, es una iniciativa de Sumar, el partido minoritario del Ejecutivo.
El pasado 30 de marzo, el Ministerio de Consumo envió una carta a 13 inmobiliarias y fondos de inversión para informarles de que deben prorrogar obligatoriamente los contratos de sus inquilinos que caduquen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y que así lo soliciten. Entre todas estas compañías gestionan más de 100.000 viviendas de alquiler en España, según ha señalado el departamento que encabeza Pablo Bustinduy en una nota remitida a los medios.
