Las tensiones en el mercado de la vivienda siguieron intensificándose en 2025. Y esa presión se plasmó en los precios de los pisos, que rebasaron por primera vez los niveles de 2007, el año en el que la burbuja inmobiliaria llegó a su pico. Según el Consejo General del Notariado, el valor de la vivienda escaló el año pasado un 7,5%. Pero el mercado de hoy y de hace casi dos décadas poco tiene que ver: la construcción de pisos nuevos se ha despeñado, la proporción de compradores extranjeros se ha más que duplicado y los jóvenes se han visto prácticamente excluidos del mercado. Según los datos de los notarios, solo el 9,6% de quienes adquirieron una vivienda el año pasado tenían entre 18 y 30 años, frente al 22,5% de 2007.
Los notarios, que han presentado este martes en Barcelona su nuevo portal estadístico, han esbozado su radiografía del mercado inmobiliario en 2025. El precio del mercado residencial siguió su escalada, llegando a superar los valores de 2007 en términos nominales (es decir, sin descontar la inflación). En general, el precio de la vivienda subió un 7,5%, aunque la plurifamiliar –lo que excluye las casas unifamiliares, pero permite mejores comparaciones— escaló el año pasado un 10%, llegando a una media de 2.194 euros el metro cuadrado.
El director general del Centro Tecnológico del Notariado, Albert Martínez Lacambra, ha señalado que las costuras del mercado se rompen por el lado de la oferta, incapaz de absorber la elevada demanda. “Sigue habiendo un problema de falta de construcción de vivienda, pero el problema grave lo tendremos en los próximos años, en especial si no somos capaces de ordenar el transporte público, tramitar licencias o la alta velocidad. Es evidente que es una olla a presión”, ha afirmado.
Según los notarios, entre 2022 y 2024 se constituyeron 720.000 hogares, mientras que se acabaron 274.000 viviendas, lo que arroja un déficit de 446.000 viviendas. De acuerdo con esos mismos datos, durante el bum de la década de los 2000, se llegaron a construir 658.500 viviendas en un momento en el que la creación de hogares era más lenta, de apenas 431.000 al año. Esos datos, en concreto, corresponden a 2006. Y ese año los pisos se encarecieron un 9,1%, según el Ministerio de Vivienda.
La edad media de compra en España, de acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado, es de 44 años. Esa tardanza ya es indicativa de que los jóvenes siguen constituyendo uno de los colectivos más perjudicados por las actuales condiciones del mercado. La situación, además, no ha hecho sino empeorar con el tiempo. “En 2007, uno de cada cuatro pisos lo compraba un joven y ahora solo lo hace uno de cada diez”, ha afirmado Martínez Lacambra.
Uno de los principales obstáculos para acceder a la vivienda en propiedad, según ha afirmado, es la falta de ahorro. Según los notarios, en España se necesitan ahorros correspondientes a 5,39 años de renta para acceder a un piso. “Es cierto que la población ha envejecido, pero esa proporción está por debajo de su peso total en la población, del 13,6%. No encuentran alquiler, no pueden comprar, no les financian el 100% de la hipoteca y tienen que abonar el 10% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”, ha añadido.
Más compradores extranjeros
También los compradores extranjeros han aumentado del 7,5% a casi el 20% entre 2007 y 2025, aunque Martínez Lacambra ha advertido que eso también se debe al aumento migratorio, que está protagonizando buena parte de la creación de nuevos hogares y cuyo poder adquisitivo ha mejorado. De hecho, el 12,5% de los adquirientes de viviendas el año pasado eran extranjeros residentes, mientras que el 7,2% eran no residentes.
El Gobierno de Pedro Sánchez planteó el año pasado un impuesto del 100% para los compradores extranjeros no residentes en la Unión Europea. Y la Generalitat catalana, por ejemplo, aplica ya un ITP del 20% a grandes tenedores que compren vivienda usada. Martínez Lacambra ha pedido prudencia a la hora de adoptar medidas para frenar las compras de foráneos y ha recordado que el 90% de las transacciones corresponden a particulares. “Vayamos con cuidado, porque en algunos sitios acabaremos haciendo algún destrozo no menor”, ha asegurado.
Los notarios se han detenido a desgranar los datos de la ciudad de Barcelona, donde la proporción de compradores extranjeros se ha llegado a quintuplicar desde la época de máximos del mercado y donde su presencia está generando más polémica. El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, ha manifestado recientemente que prohibiría que los extranjeros no residentes se hagan con casas de veraneo en la ciudad. Las estadísticas del Consejo General del Notariado apuntan a que la inmensa mayoría de los compradores son residentes: una de cada cuatro compras las realizan ciudadanos nacidos en otro país que viven en la ciudad. Aun así, la presencia de no residentes en el mercado de la vivienda de la capital catalana se ha multiplicado prácticamente por diez, hasta el 5%.
La presencia de compradores foráneos sí está muy por encima en las zonas turísticas. A 150 kilómetros de la capital catalana, en Roses (Girona), los extranjeros ―casi todos franceses― se hicieron con el 70% de las viviendas el año pasado, han destacado los notarios. Pero esa tendencia se da de forma generalizada en otras zonas del Mediterráneo, como Alicante (51,5%), Málaga (43%) o Baleares (39%). También en Canarias (35%), donde España ya ha pedido a la Unión Europea poder prohibir la compra de segundas residencias por parte de extranjeros para facilitar la compra a jóvenes y colectivos vulnerables.
El acto de los notarios en Barcelona, precisamente, ha empezado con la irrupción de un grupo de activistas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que exigían a Junts que el próximo jueves apoyen la moratoria antidesahucios que se votará en el Congreso de los Diputados después de que el pasado mes de enero lo rechazara.
