El mercado de la vivienda en España entra en una nueva fase, de menor intensidad, más normalizada, mucho menos expansiva. En definitiva, una etapa en la que se van a comprar y vender menos casas y el ritmo de subida de los precios se va a ralentizar, sobre todo en las ciudades más asfixiadas.
Por el lado de las operaciones, se acabó el bum que comenzó en 2020 con la pandemia, un periodo súper álgido en el que las transacciones se superaban año tras año. La desaceleración de las ventas ya era visible a finales del pasado año con los datos del Consejo General del Notariado. En los dos primeros meses se ha confirmado la tendencia: cayeron un 11,4% interanual en enero y un 7,7% en febrero —disminuyeron en 14 regiones y solo crecieron en tres comunidades—.
Es pronto para hablar de un cambio de ciclo al uso. “El mercado residencial español parece estar entrando en una fase distinta, menos expansiva en número de operaciones, pero sin una corrección clara de precios. No sería un cambio de ciclo como el que vimos tras 2007, sino una transición condicionada por un cuello de botella en la construcción de vivienda”, dice Pedro Álvarez Ondina, economista del departamento de Economía Española de CaixaBank Research.
Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, cree que “la ralentización de las transacciones que estamos viendo prefigura un cambio de ciclo en el mercado de vivienda”. Lo achaca el economista, entre otros factores, al “agotamiento de la demanda solvente”. Y pone sobre la mesa una realidad incómoda: parte de la demanda que hace un año tenía capacidad para comprar casa y no lo hizo, hoy ya no puede, se ha quedado fuera, principalmente por el alto importe de los ahorros exigidos para optar a la financiación. “En años anteriores todavía existía una demanda embalsada importante y los hogares disponían de un colchón de ahorro. Ahora se concentra en algunos colectivos, pero no es algo generalizado”.
Las agencias inmobiliarias, que palpan a diario el mercado, dan cuenta de este menor ritmo de ventas, que ya predijeron en septiembre 2025. “Se tarda más que hace un año en cerrar una operación, el tiempo necesario para vender ha aumentado entre un 20% y un 30%, y el margen de ajuste entre el precio de salida y el de cierre también ha crecido”, dice José María Alfaro, presidente de Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias.
BBVA Research prevé una caída de las operaciones de entre el 1,5% y el 2% para el conjunto del año. Un cambio significativo si se miran los últimos años, aunque no radical. “Aunque las ventas se desaceleren, el nivel sigue siendo elevado”, apunta Félix Lores, economista del servicio de estudios del banco, que calcula que aún se superarán las 700.000 transacciones en 2026.
La demanda solvente se está transformando: cada vez tiene un nivel socioeconómico más alto. “Ahora comprar requiere más ahorro previo, mayores ingresos, más estabilidad laboral y más dependencia de la financiación, mientras que quedan fuera muchos hogares que hace unos años podían comprar, pero que hoy no llegan a los precios actuales”, indica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Y sentencia: “Saldremos del bum inmobiliario que duró un lustro”.
Hay que tener en cuenta, además, que el mercado hipotecario empieza a endurecerse y encarecerse tras un periodo de fuerte competencia bancaria y el inminente cambio en la política monetaria europea. El euríbor a 12 meses ha experimentado un repunte significativo durante los primeros meses del año, revirtiendo la tendencia de bajadas de finales de 2025. “Si las condiciones hipotecarias se endurecen es lógico que una parte de la demanda pierda capacidad de compra y sea expulsada del mercado, por lo que veremos cómo la demanda pierde fuerza”, según Matos.
De momento, la firma de hipotecas sigue siendo más elevada que el número de compraventas: mientras que las últimas bajaron un 7,7% en febrero, la concesión de préstamos hipotecarios subió un 0,2%, según los notarios, lo que pone de manifiesto que la retirada de la demanda se está produciendo sobre todo en operaciones no financiadas vinculadas a compradores no residentes e inversores, ambos con un papel muy relevante en este ciclo.
Pero la escasez de oferta pesa más que el crédito, al menos a la hora de determinar la evolución del precio de las casas. El economista Félix Lores insiste en que la falta de vivienda disponible, especialmente de vivienda nueva, es lo que está limitando más el número de compraventas. CaixaBank Research contabiliza un déficit superior a las 740.000 unidades. Para Álvarez Ondina, el auténtico freno del mercado es que no hay vivienda suficiente donde más se necesita, especialmente en grandes núcleos urbanos y áreas de fuerte atracción laboral y demográfica. Además, cree que esta combinación —un mercado que se enfría en volumen, pero que no corrige precios—, puede convertirse en un freno estructural al crecimiento económico del país, “al dificultar la movilidad laboral, retrasar la emancipación y tensionar los costes empresariales en las áreas más dinámicas”.
Préstamos más caros
Esto es lo que al final está impidiendo que los precios bajen de forma generalizada. En marzo, la vivienda nueva y usada aún se encareció un 14,7%, según la tasadora Tinsa. Ahora bien, la retirada de compradores por la pérdida de capacidad adquisitiva y por un crédito menos favorable sí empieza a ralentizar los ritmos de subida en las ciudades más asfixiadas. “Madrid ha pasado de crecer más de un 20% interanual a hacerlo en el entorno del 10%”, pone como ejemplo Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista. En mercados secundarios o zonas con menor dinamismo económico, el ajuste es mucho mayor por el lado de las operaciones y los precios evolucionan de forma más contenida, indica Álvarez Ondina.
El servicio de estudios de BBVA prevé que los precios aumenten un 10,2% en 2026 y un 6,8% en 2027. A medida que la oferta crezca y la construcción de viviendas vaya ganando tracción se irá produciendo una gradual desaceleración del crecimiento de los precios. Matos vaticina que crecerán por debajo del doble dígito, “pero no en 2026”. Sí podrían empezar a darse ya ajustes puntuales en casas sobrevaloradas o en aquellas que salen al mercado con precios poco realistas. En estos casos, son probables mayores márgenes de negociación. Y “no serían descartables ligeras correcciones en algunos mercados concretos si las tensiones geopolíticas empujan a encarecimientos agresivos en la financiación”, cree Iñareta. Sin embargo, para que se produjera una caída generalizada de precios haría falta una combinación de factores que hoy en día no se observa: un aumento fuerte del desempleo, un endurecimiento crediticio severo o una reacción intensa de la oferta. “Nada de eso está ocurriendo. La escasez de vivienda, especialmente en las zonas más dinámicas, sigue actuando como un suelo para los precios”, dice el economista de CaixaBank Research.
