Desde el 1 de abril están en vigencia las reformas a la ley de Régimen Tributario Interno que crean incentivos tributarios para la construcción de viviendas de interés social y reducir el déficit habitacional.
Los incentivos tributarios se aplican para quienes donen viviendas de interés social o valores para su financiamiento con el propósito de fomentar la participación del sector privado en la generación de soluciones habitacionales y contribuir a la reducción del déficit habitacional, agravado por la ocurrencia de eventos climáticos adversos u otras contingencias.
El proyecto urgente remitido por el presidente de la República, Daniel Noboa, y aprobado en dos debates por la Asamblea Nacional fue publicado en el tercer Suplemento n.º 256 del Registro Oficial del 1 de abril de 2026.
Los contribuyentes que donen viviendas de interés social que cubran el subsidio total del Estado correspondiente al primer segmento definido en el Reglamento de Viviendas de Interés Social e Interés Público tendrán derecho a una rebaja equivalente al 100 % del valor de lo donado, con un límite máximo del 30 % del impuesto a la renta causado en el respectivo ejercicio fiscal, sin derecho a devolución.
La rebaja tendrá carácter temporal y será aplicable para el impuesto a la renta del periodo fiscal 2026 hasta el periodo fiscal 2029.
Este primer segmento, según el reglamento respectivo, son las viviendas de interés social que cuentan con subsidio total del Estado destinadas para beneficiarios en situación de pobreza o vulnerabilidad que cumplan los criterios de elegibilidad y priorización regulados por el ente rector de hábitat y vivienda, a partir de la selección de beneficiarios que conste en la base del registro social.
Si la vivienda se construye en terreno propio de la persona beneficiaria, tendrá valor de hasta 44 SBU ($ 21.208).
Si la vivienda se construye en terreno de propiedad del Estado o en terreno del promotor/constructor, tendrá un valor de hasta 64 SBU ($ 30.848), incluido el equipamiento y las obras de urbanización.
También tendrán a esa rebaja los contribuyentes que donen el valor correspondiente al subsidio parcial del Estado para el financiamiento de viviendas de interés social del segundo segmento.
El segundo segmento son las viviendas de interés social que reciben un subsidio parcial del Estado y que podrán tener crédito hipotecario con tasa de interés preferencial u otra fuente de financiamiento a consideración del beneficiario. Estas viviendas tendrán un valor de hasta 102 SBU ($ 49.164).
Condiciones
Será requisito indispensable para la instrumentalización de la donación que el donante y el ente rector de hábitat y vivienda suscriban un convenio en el que se establezcan las condiciones para la entrega de los bienes o valores correspondientes al objeto de esta ley. Dicho convenio deberá sujetarse a los requisitos mínimos establecidos por el ente rector de hábitat y vivienda.
Para el perfeccionamiento de la donación correspondiente al segmento 1, que habilita el acceso a la rebaja del impuesto a la renta, deberá suscribirse un acta de entrega-recepción entre el donante, el ente rector de hábitat y vivienda y el beneficiario. Mediante esta acta se verificará el cumplimiento de lo previsto en la Ley Orgánica de Vivienda de Interés Social, la normativa sectorial vigente y el respectivo convenio.
En el caso del segmento 2, para efectos de acreditar el cumplimiento de la donación que habilita el acceso a la rebaja del impuesto a la renta, se considerará como documento habilitante la escritura pública de compraventa.
Cuando el terreno pertenezca al Estado, el ente rector de hábitat y vivienda transferirá el dominio de la vivienda en un plazo de noventa (90) días contados desde la suscripción del acta de entrega-recepción del bien.
Para efectos de la determinación del valor sujeto a la rebaja, se considerará exclusivamente el valor técnico referencial establecido en la normativa sectorial vigente. En ningún caso podrá incluirse dentro del valor donado el precio o avalúo del terreno cuando este sea de propiedad del beneficiario.
Para la adecuada focalización del beneficio, el ente rector de hábitat y vivienda elaborará y publicará anualmente el catálogo de necesidades de vivienda de interés social que servirá para la aplicación de esta disposición. En dicho catálogo se priorizarán los territorios que registren mayores niveles de déficit habitacional, pobreza o necesidades básicas insatisfechas, procurando una distribución territorial equilibrada del beneficio.
El ente rector de las finanzas públicas establecerá el monto máximo de gasto tributario que podrá generarse por la aplicación de este beneficio, en función de la programación fiscal y la sostenibilidad de las finanzas públicas, y lo pondrá en conocimiento del ente rector de hábitat y vivienda para su implementación.
El Servicio de Rentas Internas y el ente rector de hábitat y vivienda emitirán en un plazo máximo de 30 días la normativa secundaria para implementar lo dispuesto en la reforma a la Ley de Régimen Tributario Interno, en el ámbito de sus competencias.
Para el ejercicio fiscal 2026, el ente rector de hábitat y vivienda, en un plazo máximo de 30 días contado a partir de la publicación de esta Ley en el Registro Oficial, publicará el catálogo de necesidades de vivienda de interés social.
Para los ejercicios fiscales subsiguientes, el catálogo se publicará hasta el 15 de febrero de cada año.
La rebaja del impuesto a la renta por donaciones de viviendas de interés social será aplicable al ejercicio fiscal 2026, a partir del día siguiente a la publicación en el Registro Oficial de esta Ley.
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