El residencial en España interesa al capital internacional. Dos grandes fondos, Ares y Apollo –accionistas del Atlético de Madrid-, están dispuestos a financiar con alrededor de 1.500 millones de euros a Testa, la mayor inmobiliaria dedicada al alquiler de viviendas y propiedad de Blackstone. La nueva financiación, a firmar en los próximos días, se extenderá hasta 2032 y tendrá un coste de alrededor de euribor más el 2%, lo que abaratará el pasivo de la compañía, confirman fuentes conocedoras del proceso a CincoDías. Ese nivel de crédito supone, además, engordar el nivel de apalancamiento de Testa.
Testa es una socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) con el mayor número de viviendas en alquiler del mercado español y cuyos activos están valorados en 2.530 millones de euros, según se recoge en las cuentas del primer semestre de la compañía. En diciembre de 2023, tal como avanzó CincoDías, firmó un préstamo sindicado hasta 2027 de 1.500 millones liderado por Santander, Société Générale y Bank of America. Ese acuerdo se rubricó con diferentes tramos, principalmente de euribor más un margen del 2,5% en el tramo sénior y de euribor más un 5,5% en el junior. Además, Blackstone tuvo que poner equity por 170 millones. Ese crédito coincidió con los máximos en los tipos de interés dictados por el Banco Central Europeo (BCE), del 4,5%, tras la invasión rusa de Ucrania y el alza inflacionaria en toda Europa.
Blackstone busca ahora abaratar ese crédito en un contexto de precio del dinero actualmente al 2,15%. Después de dos años, el fondo de Nueva York ha ido amortizando parte de esa deuda, fundamentalmente gracias a los ingresos por ventas de viviendas una a una en el mercado minorista, por lo que actualmente el sindicado tiene un importe vivo de 1.155 millones.
Precisamente debido a esta facilidad demostrada por la socimi para vender viviendas, en un entorno de alta demanda en España y con precios del residencial al alza, ha provocado que Ares y Apollo estén dispuestos a aceptar un mayor apalancamiento de este gran propietario de casas, hasta los citados 1.500 millones, una cifra adelantada por Expansión a principio de mes.
Las fuentes consultadas indican que Blackstone podría también participar en la financiación de Testa junto a Ares y Apollo a través de uno de sus fondos de deuda, una cuestión que está avanzada pero todavía no decidida.
Apollo y Ares son fondos estadounidenses, dos de los grandes del mundo, tanto en deuda, capital riesgo e inversión directa en inmobiliario. En los últimos días se ha publicado una operación muy mediática de Apollo, al llegar a un acuerdo para entrar en el capital del Atlético de Madrid en una operación valorada en alrededor de 1.425 millones para hacerse con el 57% del accionariado. Por su parte, Ares también es accionista del club presidido por Miguel Ángel Gil, ya que dispone del 34% del capital, aunque se diluirá tras la entrada de Apollo. Asimismo, Ares está en el mercado español de vivienda en alquiler a través de la plataforma Avalon, que actualmente está en venta por 1.200 millones (unas 6.000 casas). En este proceso de venta, encargado a JLL y Eastdil, el fondo de pensiones sanitario de Ontario (Hoop) parece que se quedará con una porción de esa cartera, según fuentes del mercado y avanzó Ejeprime.
En la actualidad, Blackstone tiene en venta Fidere, otra socimi con alrededor de 5.400 viviendas en alquiler y que está gestionada por el mismo equipo que Testa. Para esta operación, valorada en 1.200 millones, el fondo estadounidense cuenta también con el asesoramiento de JLL y Eastdil.
En este mercado actualmente hay alrededor de 30.000 viviendas en venta en diferentes portfolios. La mayor cartera es la de Nestar, que tiene como accionistas a CBRE IM, Madison y NN Group, y que cuenta con 9.100 viviendas con un valor cercano a los 1.800 millones. Según avanzó El Confidencial esta semana, CBRE IM podría adquirir la participación de Madison y quedarse en el capital.
