España encabeza en Europa con la tasa de propiedad de vivienda más elevada entre la población mayor de 65 años, alcanzando aproximadamente el 90%, según datos estadísticos recientes. Este fenómeno, agravado por el envejecimiento demográfico y pensiones que apenas cubren el 60-70% del nivel de vida previo a la jubilación, genera un desafío jurídico y social: cómo convertir ese capital inmobiliario “atrapado” en recursos líquidos para garantizar cuidados dignos sin abandonar el hogar.
En ciudades como Madrid o Barcelona, barrios enteros están ocupados por ancianos solos, con viviendas subutilizadas que podrían generar renta vitalicia. Teresa López, directora de Relaciones Institucionales y vocal de la Comisión Jubilare explica las principales figuras jurídicas que permiten esta transformación.
Mantener la propiedad: hipoteca inversa
La hipoteca inversa emerge como “seguro contra el envejecimiento”, un préstamo sobre la vivienda habitual exclusivo para mayores de 65 años, dependientes o con discapacidad superior al 33%, concedido por bancos o aseguradoras autorizadas. La deuda solo vence al fallecimiento del titular, permitiendo a herederos reembolsarla o entregar la casa; el importe (hasta 20-40% del valor tasado) se recibe en capital único o cuotas periódicas, a menudo ligado a un seguro de rentas vitalicias que asegura pagos de por vida. Requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que le da máxima seguridad. Ideal para perfiles conservadores que priorizan dominio absoluto.
Nuda propiedad y renta vitalicia
Para obtener una mayor liquidez, se destacan dos soluciones: la venta de nuda propiedad con reserva de usufructo y la renta vitalicia inmobiliaria. En la primera, el vendedor recibe capital inmediato (30-50% por debajo de mercado, más rentable con la edad) y usufructo vitalicio, extinguiéndose al fallecer para consolidar dominio en el comprador. Se comercializa como inversión social: el adquirente gana un inmueble “rebajado” con proyección. La renta vitalicia, por su parte, transfiere propiedad por pensión periódica de por vida (común en cónyuges, hasta muerte del último), reservando usufructo o derecho de habitación.
La venta con alquiler garantizado vende el pleno dominio con descuento, pero pacta arrendamiento simultáneo por años fijos, transformando al vendedor en inquilino con renta asequible.
Fórmulas personalizadas para cuidados
Si el foco son cuidados asistenciales, brillan la anticresis asistencial (inmueble no habitual como garantía de crédito para residencias o ayuda domiciliaria, Ley 39/2006 de Dependencia), donación modal con carga de cuidados y contrato de alimentos. La anticresis se eleva a escritura pública, especificando el destino del crédito para dependientes. La donación modal transfiere dominio con obligación exigible de cuidados (inscribible, oponible a terceros), sin alterar la gratuidad si la carga es inferior al valor. El contrato de alimentos cede bienes por asistencia vitalicia, reservando usufructo o habitación.
Las ventajas comunes son la adaptación familiar y seguridad registral, y las desventajas son la dependencia emocional y colación en herencia. López insiste en un “diagnóstico personalizado”: evaluar necesidades, fiscalidad y costes para elegir.
Fiscalidad favorable para mayores
España ofrece un marco fiscal protector para mayores de 65 años en IRPF y más allá. La venta de vivienda habitual genera ganancia patrimonial exenta (sin reinversión obligatoria). Hasta 240.000 euros de otras ventas quedan exentos si se reinvierten en renta vitalicia. Hipoteca inversa y ayudas por dependencia (Ley de Dependencia) no tributan como renta. Mínimo personal IRPF sube a 6.700 euros (65 años) o 8.100 (75 años). Descendientes conviviendo con mayores (rentas menores de 8.000 euros, mitad del año) aplican mínimo por ascendientes: 1.150-2.550 euros.
Algunas autonomías añaden bonificaciones: deducciones por asistencia, reducciones en sucesiones/donaciones para convivientes, y exenciones IBI en ayuntamientos para mayores de 65 años. Así, Madrid bonifica hasta 100% IBI para dependientes.
Libertad patrimonial y herederos
Aunque se tengan herederos forzosos (hijos, padres…) y determinados actos onerosos (ventas, hipotecas), se permite disponer libremente del inmueble, priorizando una jubilación digna. Para ello, hay que tener en cuenta las donaciones computan en colación (es decir, la acción para contabilizar los bienes hereditarios). Los herederos forzosos tienen la obligación de agregar a la masa hereditaria el valor de aquellos bienes que hubieran recibido de la persona fallecida cuando aún estaba en vida, ya sea por donación o por otro tipo de título lucrativo, para que sean computados en la suma de lo que se va a repartir para calcular la legítima, (la parte indisponible por el testatario de la herencia).
Los herederos no pueden impugnar operaciones onerosas formales, salvo lesión ultra vires (cuando un acto jurídico que excede los poderes o la competencia legalmente otorgados a una persona perjudica a algún heredero o dolo probado (intención maliciosa y deliberada de cometer un acto ilícito, engañar o causar un daño a alguien). La clave es formalizar en escritura pública e inscribir para oponibilidad.
Recomendaciones prácticas
Desde el Colegio de Registradores, Teresa López aconseja consultar a expertos para simular escenarios, considerando inflación, esperanza de vida y mercado local. En Madrid, con precios medios de 3.500 euros/metros cuadrados, una vivienda de 100 metros cuadrados genera 200.000-400.000 euros líquidos según fórmula. Estas herramientas jurídicas convierten la vivienda en pilar de la vejez digna y activa, preservando autonomía personal.
