La vivienda se ha convertido por méritos propios en el principal problema de los españoles durante 2025, de acuerdo con el CIS. La subida de precios, muy superior a la revalorización de los salarios, y la escasez de oferta estrangulan el acceso y pago de una casa. Pero la preocupación va más allá, puesto que todo lo relacionado con la vivienda genera una alta conflictividad entre compradores, vendedores, inquilinos, caseros y, cómo no, vecinos.
Durante este año, el alquiler ha sido uno de los asuntos que más trabajo ha dado a los bufetes de abogados, que coinciden en destacar la gestión de las fianzas. En el bufete de Vilches Abogados dicen haber atendido “muchísimas consultas”, tanto de caseros como de inquilinos. “Notamos un gran desconocimiento por parte de los propietarios sobre qué gastos pueden imputar a la fianza. Muchos creen que pueden descontar la limpieza general o la pintura del inmueble al finalizar el contrato y siempre les aclaramos que, legalmente, de la fianza solo se puede detraer el importe de los daños causados por un mal uso, actos vandálicos o hurtos, no el desgaste ordinario”, comenta Manuel Vilches, consejero delegado del despacho legal.
Según los abogados de KLJ, “esta casuística nos la estamos encontrando también cuando los arrendatarios son extranjeros y piden la resolución del contrato por tener que marcharse de España por estudios o trabajo, aprovechando los arrendadores para quedarse con los importes de fianza y garantía adicional, bajo la premisa errónea de que no van a reclamarlos”. No obstante, con la entrada en vigor este año de mecanismos extrajudiciales obligatorios antes de interponer una demanda (Medios Adecuados de Solución de Controversias) se ha logrado llegar a un acuerdo con muchos caseros, evitándose “la judicialización de la controversia”, cuentan en este despacho de Madrid.
Distinto camino han seguido las demandas de desahucio por la finalización del alquiler, es decir, no por impago de la renta, sino porque el contrato y las prórrogas han vencido y el inquilino no abandona la casa. “Los precios están tan caros que hay muchos inquilinos que no encuentran alternativa y prefieren quedarse en la vivienda actual pese a haber vencido el contrato”, cuenta Eduardo Fernández-Fígares, del despacho Abogados para Todos. Explica el letrado que de este modo solo tendrán que asumir las costas del abogado del propietario, en torno a los 2.000 euros. “Les merece la pena asumir ese gasto, pero poder quedarse un año más, lo que dura aproximadamente un proceso de este tipo”.
El problema se recrudece cuando esa vivienda acaba siendo objeto de una herencia, algo muy habitual en este 2025. Si hay contrato de alquiler en vigor, solo cabe una demanda de desahucio para recuperar la posesión y desbloquear la venta para proceder a la extinción del condominio. En cambio, si el contrato ya no está vigente hay que negociar una indemnización con el inquilino.
Para Fernández-Fígares, lo más destacado del año en el capítulo de desahucios de inquilinos ha sido el giro de los jueces. “Cada vez son más estrictos en el tema de la vulnerabilidad”. Lo explica: “Son mucho más exigentes. No para abrir el incidente de vulnerabilidad, que lo abren, pero sí para dar la razón al inquilino. De modo que ahora apenas se suspenden un 25% o 30% de los casos”.
En el último trimestre del año ha habido un auge de consultas sobre quién paga la tasa de basura. “Legalmente la tiene que abonar el propietario, pero al ser un tributo inherente al uso de la vivienda, la normativa permite repercutir el gasto, siempre que se fije en el contrato”, afirman en KLJ Abogados. Este bufete dice que este año ha continuado la problemática con los honorarios de las inmobiliarias, tanto en alquileres como en compraventas.
En este campo, el de la compra y la venta, la conflictividad por los contratos de arras que firman comprador y vendedor para reservar la casa se ha disparado. “No paran de llegar”, relata Vilches. “En el caso más reciente, la parte vendedora se retractó en el último momento. Levantamos acta notarial y hemos interpuesto una demanda para reclamar el duplo de las arras penitenciales, una cantidad bastante elevada”. Ahora parece ser el vendedor quien más resuelve y devuelve la indemnización, algo que solía hacer el comprador. Encuentra un mejor postor: “Con el aumento de precios puede sufragar ese gasto e incluso aumentar la rentabilidad de la venta”, afirman en KLJ.
Vicios ocultos graves
Se vende todo, se compra todo. Y se hace casi sin tiempo para pensar dada la alta demanda. Esto es peligroso. “En los últimos meses, estamos recibiendo un número cada vez mayor de clientes que tras comprar una vivienda de segunda mano se encuentran con vicios ocultos”, sostiene Manuel Vilches. Se trata de defectos graves preexistentes que no eran visibles en el momento de la compraventa. El principal son las humedades (y el moho), que se tratan de ocultar con muebles. En el despacho cuentan el caso sangrante de una mujer que, además, padecía una enfermedad respiratoria. “No pedimos una reducción del precio, pedimos la reversión de la compraventa. Cuando lo que se entrega no se corresponde en absoluto con lo que se vendió y está en juego la salud de las personas, no hay negociación posible que repare el daño”, dice el letrado Vilches, que confiesa que este tipo de situaciones ya no son excepcionales: “Cada semana llegan nuevos clientes con historias similares”.
Los promotores no se libran. Un tema recurrente en 2025 ha sido la entrega de edificios con defectos constructivos. “Han aumentado notablemente los casos de propietarios que reclaman por el estado en el que les entregan las viviendas o las zonas comunes, las parcelas, la piscina, la pista de pádel y los garajes”, cuenta Luis Miguel Fernández, socio director de Aestimatio Abogados.
También han sido abundantes las consultas relacionadas con la liquidación de sociedades de gananciales, especialmente en separaciones o divorcios con bienes inmobiliarios. Uno de los cónyuges bloquea la venta del inmueble común, generando situaciones de grave perjuicio patrimonial. Vilches narra uno de sus pleitos: “Tras más de dos años desde el divorcio, uno de los excónyuges seguía ocupando la vivienda ganancial sin compensar al otro, lo que obligó a acudir a los tribunales para fijar una indemnización y forzar la liquidación del bien”.
No podían faltar en este recuento las comunidades de vecinos, un nido de conflictos. El ruido es un clásico. “Como cada vez hay menos relación entre los vecinos, se hacen ruidos y no se tiene en cuenta el sentir de la comunidad como una colectividad donde no puedes molestar”, afirma Carmela Lavandeira, administradora de fincas en A Coruña. Lavandeira cuenta que este año los principales problemas han tenido que ver con la recarga de vehículos eléctricos y las subvenciones de los fondos europeos Next Generation: “Hay numerosos propietarios que han visto que han hecho obras con derecho a subvención en otros edificios y quieren hacer lo mismo, cuando ya acabaron los plazos”.
El canal de X llamado Líos de Vecinos, de Javier Aguayo y Ángel Alonso, que recoge las mejores historias, avisos y toques de atención —muchas echando mano de un gran sentido del humor— que se dan en las comunidades de toda España, hace la selección de los mejores del año para EL PAÍS. Los robos han sido un dolor de cabeza. “Las manos a trozos se os caiga al que me ha robado de la puerta de mi casa cuatro macetas. Para vuestros difuntos os sirvan”. También las actividades ilegales. “En el edificio estamos alcanzando niveles de olor a porro propios de un festival. Ayer pasé por el rellano y estoy casi seguro de que las plantas me pidieron fuego…”.
También el ruido se ha colado entre lo más top este año. “Se ruega al propietario de la vivienda que ha instalado un reloj de cuco que por favor lo silencie por las noches para permitir el descenso del resto de vecinos”. Otro: “Se ruega a los vecinos del 7 que por favor respeten el descanso nocturno de la comunidad. Somos gente trabajadora que necesita descansar por las noches y no tener la obligación de escuchar prácticas sexuales a las 4 de la madrugada. El o la vecina aludida responde: “Ojalá hubiera sido en el 7. Te aconsejo que vayas urgentemente al otorrino”.
