Los precios de la vivienda seguirán subiendo al menos un 5% anual en los próximos años, según las previsiones presentadas este lunes por el Consejo General de Economistas. Es un ritmo más moderado que el registrado en los últimos años, en los que las alzas han llegado a situarse entre el 10% y el 12%, pero insuficiente para aliviar la actual crisis habitacional. El Observatorio Financiero y Claves Económicas del primer semestre de 2026 destaca además que el país se desmarca de la tendencia del resto de Europa en este terreno. Mientras que en el conjunto de la Unión Europea el precio de un piso crece a un ritmo cercano al 3%, en el mercado español las subidas seguirán siendo muy superiores. Para los economistas, esta brecha supone un riesgo no solo para la formación de nuevos hogares, sino también para la competitividad y la cohesión social.
El fenómeno no es exclusivo de España. Alemania, Estados Unidos, Italia o Francia también han visto un tensionamiento del mercado inmobiliario. Sin embargo, el caso español presenta un agravante por la fuerte concentración de la demanda en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. La combinación de empleo, servicios, infraestructuras y oportunidades económicas atrae cada vez a más población, pero la oferta de vivienda no crece al mismo ritmo. El resultado es un mercado cada vez más tensionado, donde el esfuerzo para pagar una vivienda se sitúa entorno al 40% de la renta familiar, por encima del umbral de prudencia del 30% que recomienda el Banco de España.
Los economistas advierten además de que esta aparente moderación en el crecimiento de los precios no responde a una mejora del mercado, sino a que muchas familias, especialmente los jóvenes y los migrantes, están siendo expulsadas del mercado y el encarecimiento de las hipotecas ha frenado parte de la demanda (una hipoteca media de 300.000 euros a 30 años puede suponer cuotas mensuales de unos 1.400 euros). No obstante, el principal desequilibrio de oferta sigue intacto. Al respecto, las últimas cifras del Banco de España cifran el déficit en 750.000 viviendas, con un ritmo de construcción que está muy lejos de cubrir ese agujero.
La presión sobre el mercado tiene varias explicaciones. Una de las principales es el crecimiento de la población impulsado por la inmigración, que ha aportado cerca del 47% del aumento acumulado del PIB desde 2022 y se ha convertido en uno de los motores de la economía española. La llegada de nuevos trabajadores incrementa también la demanda de vivienda, sobre todo en las grandes ciudades y en las zonas turísticas.
A ello se suman hogares cada vez más pequeños, con más personas viviendo solas o en parejas sin hijos, lo que dispara la necesidad de viviendas incluso cuando la población no crece al mismo ritmo. Mientras tanto, la oferta sigue estancada ante la escasez de suelo urbanizable, trámites urbanísticos lentos y un sector de la construcción que todavía arrastra la falta de mano de obra y las secuelas de la crisis inmobiliaria.
El resultado es un deterioro constante de la accesibilidad. Si en 1995 una familia necesitaba el equivalente a cuatro años de salario íntegro para comprar una vivienda, hoy ese esfuerzo se ha duplicado hasta los ocho años, según han recordado este lunes los economistas. Como resultado, comprar resulta cada vez más difícil y miles de hogares se ven obligados a permanecer en un mercado del alquiler que no para de encarecerse.
Esa mayor presión también ha encarecido las rentas. Cuatro de cada diez hogares que viven de alquiler destinan ya más del 40% de sus ingresos brutos al pago mensual, un umbral que los expertos consideran de sobreesfuerzo financiero. En los hogares con menos recursos, esa proporción puede alcanzar más del 70%, dejando un margen mínimo para ahorrar o afrontar otros proyectos vitales, como formar una familia.
Ante este escenario, los economistas reclaman agilizar las licencias, reformar la Ley del Suelo y modernizar la construcción para reducir costes y acelerar la entrega de nuevas viviendas. También proponen rebajar la carga fiscal sobre la promoción inmobiliaria para incentivar la entrada de nuevos operadores.
