El tiempo para conseguir una hipoteca fija al 2% podría estar llegando a su fin. Tras varios meses en los que los clientes con mejor perfil financiero podían obtener un préstamo a tipos de interés bajos, los bancos han dado marcha atrás en la guerra hipotecaria, recalibrando precios, márgenes y campañas. El resultado es un mercado en el que el comprador de vivienda ya no solo se pregunta cuánto le cuesta la hipoteca, sino si la oferta que tiene delante seguirá existiendo dentro de unas semanas.
“Históricamente, las últimas semanas del año suelen ser un buen momento para firmar hipoteca, siempre que se tenga un perfil solvente y una operación madura. No es tanto una cuestión de esperar a que los tipos bajen más, sino de saber qué banco está aún en carrera y cuál ya ha cerrado el grifo”, explica Ricard Garriga, el consejero delegado del bróker hipotecario Trioteca.
Después del verano, las entidades financieras han dado un giro para ajustar al alza los tipos de las hipotecas fijas que promocionan en sus escaparates. Abanca ha pasado del 4,46% TAE al 5,14% en sus condiciones de vinculación completas. Unicaja ha subido su oferta del 3,45% al 3,99%. Santander incrementó su tipo del 3,07% al 3,27%, manteniendo aún una de las mejores promociones. Bankinter ha subido su hipoteca fija del 3,27% al 3,43%. CaixaBank del 4,11% al 4,259%. Y Banca March del 2,91% al 3,01%. MyInvestor ha mantenido estable su tipo fijo en el 3,38%, mientras que Sabadell e Ibercaja han reducido ligeramente sus precios, hasta el 3,33% y el 3,10%, respectivamente. Todas estas ofertas requieren cumplir con los requisitos de bonificación.
Hay que tener en cuenta que los precios que aparecen en las páginas web de los bancos son solo referencias y que el tipo final depende del perfil de riesgo de cada cliente y de la negociación con la entidad. Incluso con la media de las ofertas por encima del 3%, los clientes con buen historial crediticio pueden acceder a condiciones inferiores. Pero da una medida de cómo los bancos están encareciendo sus productos.
Los tipos de interés se mantienen invariables en el 2% y el Banco Central Europeo (BCE) no ha dado señales de que vaya a ejecutar ningún movimiento en el corto plazo. Por su parte, el Euríbor, el índice al que están referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas variables y cuya curva a largo plazo se toma como indicador de los tipos que se pueden encontrar, ha repuntado ligeramente. En cualquier caso, los expertos consultados descartan un encarecimiento de las hipotecas generalizado y sostenido.
“No estamos ante un nuevo ciclo de encarecimiento sostenido, sino ante bancos recalibrando márgenes, cupos y campañas. Además, es difícil sostener hipotecas fijas muy por debajo del 2% con tipos oficiales en el 2% y euríbor alrededor del 2% largo. Con el BCE en pausa, el mercado tenderá a un comportamiento más estable, con variaciones de décimas según competencia y financiación”, explica Pablo Vega, experto del comparador de hipotecas Roams.
“Por ahora parecen ajustes tácticos más que un cambio estructural. Los bancos están protegiendo márgenes ante la incertidumbre del BCE, pero no han cambiado su estrategia de competir por el cliente solvente. La demanda sigue activa y la financiación sigue fluida. Si el BCE retoma las bajadas de tipos en los próximos meses, veremos normalización, no un nuevo ciclo de encarecimiento masivo”, apunta en la misma línea Jorge González-Iglesias Baeza, consejero delegado del comparador hipotecario Gibobs.
Cuándo lanzarse y cuándo esperar
En este contexto, es donde surge el dilema: ¿quién debería apresurarse a firmar y quién puede permitirse esperar a encontrar la mejor oferta? Los expertos señalan que deberían plantearse cerrar ahora la hipoteca los compradores de vivienda habitual que buscan estabilidad. También los perfiles solventes con operaciones avanzadas y en general las rentas medias y altas que cuentan con entidades compitiendo porque firmen la hipoteca con ellas. En cambio, apuntan que deberían esperar quienes no tienen urgencia y mantienen una alta flexibilidad financiera.
“Si un cliente tiene una oferta sólida, bien ajustada a su perfil y con una TAE competitiva, puede tener sentido cerrar ahora. Pero firmar solo por miedo tampoco es una buena estrategia. En muchos casos, esperar unas semanas y comparar puede aportar más valor que precipitarse”, añade González-Iglesias.
Según los últimos datos del INE, en octubre se firmaron 52.198 hipotecas, lo que supone el dato más alto desde septiembre de 2010. Con ese dato, los contratos firmados en 2025 alcanzan las 419.913 hipotecas, lo que supone un 18,37% más que durante este mismo periodo de 2024. Se trata de datos elevados, pese a que el importe medio de los préstamos también ha subido un 12,84%, desde los 143.569 euros que se pidieron de media para comprar una vivienda el año pasado hasta estas fechas, a los 162.000 euros de media que se han solicitado en este ejercicio.
Desde el bróker hipotecario iAhorro explican que este fenómeno se debe a que ante la previsión de un menor número de campañas comerciales en los últimos meses del año, muchos compradores han optado por adelantar la firma del préstamo y lograr mejores condiciones.
“Este año 2025 ha sido uno de los mejores para hipotecarse. Seguimos viendo hipotecas fijas alrededor del 2% o incluso por debajo si el cliente contrata ciertas vinculaciones. Y esto, el año pasado, era prácticamente imposible de conseguir. Por eso, los ciudadanos piensan que la oferta de vivienda seguirá siendo un problema porque no hay solución inmediata para cubrir la demanda, que los precios seguirán subiendo y que es mejor comprar ahora con tipos bajos que esperar unos meses y que de repente cambie esta dinámica”, apunta Laura Martínez de iAhorro.
Sin embargo, a pesar de las recientes subidas en los tipos de interés, los analistas coinciden en que no se trata de un cambio que anticipe un ciclo de hipotecas más caras por sistema. “Es razonable pensar en hipotecas fijas ligeramente más caras que las actuales, no por un giro brusco del mercado, sino por una normalización de los tipos tras el ciclo excepcional que hemos vivido. Este encarecimiento moderado podría desacelerar ligeramente la compra de vivienda, pero de forma muy contenida. La razón es clara: la oferta sigue siendo muy limitada, mientras que la demanda continúa creciendo de forma sostenida, impulsada por factores demográficos, laborales y por la propia crisis del alquiler”, concluye Ricard Garriga, de Trioteca.
