Cuando Rosa María Maya, de 54 años, llegó a El Cañaveral, no había centro de salud. Tampoco metro. Ni instituto. Ocho años después, cuenta, todo sigue igual en este desarrollo del sur de Madrid. Sus penalidades alertan sobre los retos que afrontará el alcalde, José Luis Martínez-Almeida (PP), en su apuesta por aumentar en las próximas décadas la densidad de los nuevos barrios de Madrid. La hipótesis preliminar es que allí donde se construyen 35 viviendas por hectárea se llegue al entorno de las 70. Traducido: el Ayuntamiento quiere combatir la crisis de la vivienda construyendo más en el mismo espacio, y maneja provisionalmente una fórmula que habría multiplicado de 120.092 a 302.036 el número de viviendas previstas en los cinco nuevos desarrollos del sur, donde la densidad prevista ahora varía de las 26 a las 32 viviendas por hectárea. Como resultado, el número de habitantes potenciales en esta zona pasaría de 327.000 a 818.000.
Ese cambio equivale a construir a largo plazo dentro de Madrid casas suficientes para acoger en las próximas décadas a una población equivalente a la actual de Sevilla o Zaragoza. Según un experto, es la lección extraída de El Cañaveral: en barrios de baja densidad, la provisión temprana de servicios es más lenta y costosa por baja demanda. El gran desafío a futuro es que el aumento de la densidad sirva precisamente para evitar que esos retrasos se repitan.
Así lo resume una fuente conocedora del proyecto que solicita anonimato: “Los retos son el agua, la electricidad, porque los promotores se quejan mucho de que no tienen la potencia que necesitan, y que se haga efectivo el transporte público, además de que los equipamientos se pongan a tiempo (no diez años después), como ocurre en Viena, donde llegan antes los equipamientos que las casas de un nuevo barrio”.
Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), ve “factible” la propuesta del Ayuntamiento, que aún está en fase de elaboración (no se aprobará un plan preliminar hasta 2027) y establece las necesidades de la ciudad a 20 o 30 años vista. Es decir, los cambios que proponga no ocurrirán de la noche a la mañana. “La densificación no supone ningún problema técnico, ni de acometida de agua o de luz, porque todas las redes están sobredimensionadas para crecimientos de este tipo”, analiza el arquitecto. Distinta pregunta es cómo se construyen esas casas. “El problema es quién se queda con la plusvalía de esas mayores densidades”, sigue Herráez, “¿[Será] el dueño del suelo, el ayuntamiento? ¿Será vivienda social? ¿Hacemos rico al promotor? Habrá que ver qué tipo de concesión se hace con el aumento de edificabilidad”, añade. Según lo previsto para los desarrollos del sureste, entre el 50% y el 58% de las viviendas contarán con algún tipo de protección pública.
Los nuevos desarrollos de Madrid se hicieron con una densidad de viviendas por hectárea que oscila entre las 28 y las 35. Como resultado, la densidad de la capital se situaba en 2017 en 86 viviendas por hectárea, según datos oficiales del ayuntamiento. En comparación, Zaragoza llegaba entonces a las 88, y Valencia a las 111. Según esas estadísticas, Madrid ha crecido a lo ancho, y no a lo alto. Un diseño que la crisis de acceso a la vivienda, con los precios de compra y alquiler disparados, obliga a cambiar ahora, alineando el proyecto con el consenso de los expertos en favor de aumentar la densificación de las grandes ciudades.
“Si Madrid tiene el 98% de su suelo consolidado, tenemos que crecer hacia afuera, pero también intensificando las viviendas, o generando operaciones de transformación que permitan intensificar el uso residencial”, resumió Borja Carabante, delegado de Urbanismo del Gobierno de José Luis Martínez-Almeida, quien recordó que la capital ya cuenta en los cotizados barrios rodeados por la M-30 con densidades alrededor de 144 viviendas por hectárea (más del doble de las alrededor de 70 que se estudian para los nuevos desarrollos). De hecho, Cataluña explora fórmulas parecidas, al igual que el Reino Unido o Países Bajos.
La apuesta por aumentar la densificación, en todo caso, comporta unos retos a los que la administración municipal y autonómica no son ajenos, como se muestra en su Plan Estratégico Municipal (PEM), que tendrá prioridad sobre el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y recogerá los desafíos a los que ya se enfrentan los desarrollos activos en Madrid.
Esto dice de las dotaciones públicas: “[Es necesaria] una rápida ocupación residencial frente a la ejecución tardía o incompleta de los equipamientos previstos. Este desfase se traduce en carencias de servicios educativos, culturales y deportivos de proximidad, con impacto directo sobre la cohesión territorial y la calidad urbana”. Y del transporte público, se subraya: “La no ejecución de infraestructuras clave condiciona la cohesión urbana y la movilidad sostenible prevista”.
“Me parecería muy arriesgado, casi una temeridad, intentar llegar a 70 viviendas por hectárea sin conexión directa de transporte público”, dice Antonio Giraldo, urbanista y concejal del PSOE en el Ayuntamiento de Madrid, donde el gobierno ha experimentado con fórmulas como los carriles exclusivos para autobuses con prioridad sobre el resto de vehículos en los cruces, y ha extendido la red de alquiler de bicicletas públicas como solución intermedia a la llegada del Metro a todos los nuevos barrios.
Lo importante, dice Jorge Galindo, director del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol), es que ese transporte público, sea “frecuente, confiable y paralelo a la densidad prevista”, llegue en el formato en el que llegue.
“El reto del transporte, estructuralmente, es el más gordo, porque si haces muchas vías de vehículo privado, probablemente colapse, por demanda inducida”, alerta Galindo. “No es menor tampoco que los bajos de los edificios sean espacios de uso común, y no vivienda”, añade. “Esas dos cosas, junto a cuidar el diseño del espacio público, ayudarán bastante al reto gordo, que es la aceptabilidad política de esto”, subraya. “Mi intuición es que en España hemos pasado de ser un país que construye en densidad a ser un país al que no le gusta la densidad”, sigue. “Y hay un cuarto aspecto: incorporar bonos de densidad, de tal manera que los promotores calculen que por cada piso que suben tienen que incluir un número de viviendas protegidas”.
El Madrid del futuro ya existe en internet. Allí se puede consultar el borrador del proyecto, que como tal es preliminar. Lo que es seguro es que hay que acompasar la creación de viviendas con la llegada de servicios fundamentales.
Actualmente, el Ayuntamiento de Madrid tiene previsto construir 150.000 viviendas distribuidas entre los diferentes proyectos urbanísticos que están ya planeados y aprobados. El grueso ―unas 107.000― se concentrará precisamente en los desarrollos del sureste, como El Cañaveral. Estas cifras corresponden a una densidad por hectárea de entre 30 y 35 viviendas, aproximadamente, e implican un aumento de unos 300.000 habitantes, similar a la población de Bilbao. De llegarse al entorno de las 70 viviendas por hectárea, que es la hipótesis de partida del Ayuntamiento, el cambio sería radical. El Madrid del futuro pasaría de crecer a lo ancho a hacerlo también a lo alto. Una novedad con efecto dominó: todo lo que pasa con el precio de la vivienda en la capital tiene una respuesta inmediata en lo que cuesta en los municipios de la corona metropolitana.
