El Gobierno ha aprovechado el real decreto ley aprobado en la víspera de Navidad para actualizar los coeficientes del impuesto de plusvalía municipal. Es un ajuste técnico que suele hacerse en los Presupuestos Generales del Estado ―prorrogados desde 2023― y que introduce cambios relevantes en la forma en que se gravan las transmisiones inmobiliarias. En esta ocasión, el nuevo esquema replica en su totalidad la propuesta que el grupo socialista registró el pasado mes de mayo en el Congreso de los Diputados, cuando presentó una batería de cambios fiscales pensada para descongestionar el mercado de la vivienda. Así, los nuevos coeficientes refuerzan la tributación de las viviendas que se venden pocos años después de su compra —que en algunos casos podrían entenderse como operaciones especulativas— y reducen los impuestos de las transmisiones tras largas décadas de tenencia.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, se calcula aplicando unos coeficientes máximos al valor catastral del suelo, en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la posterior venta, herencia o donación del inmueble. Estos indicadores los fija el Estado, y posteriormente los ayuntamientos, que son los que ingresan el tributo, pueden aplicarlos o rebajarlos a través de sus ordenanzas municipales. En la teoría, gravan la ganancia extra que supuestamente brinda la revalorización del suelo donde radica la vivienda.
La nueva tabla, publicada en el BOE esta semana, sustituye a la vigente hasta ahora y eleva claramente los multiplicadores en los primeros años de tenencia. En las transmisiones realizadas en menos de 12 meses tras la compra, el coeficiente máximo pasa de 0,15 a 0,16. Y a los dos y tres años se incrementa de 0,14 a 0,15; aunque el salto más significativo se concentra en torno a los ocho ejercicios, cuando pasa de 0,19 a 0,23.
La subida también es especialmente visible a partir de la década, cuando el multiplicador pasa del 0,12 al 0,16, mientras que en el undécimo año se incrementa del 0,10 al 0,13. Estos cambios amplían el alcance del endurecimiento fiscal más allá de las operaciones puramente especulativas a muy corto plazo.
A partir de ese punto, el aumento de los coeficientes se modera. Entre los 12 y los 16 años de tenencia, las subidas son contenidas e incluso inexistentes en algunos tramos en relación con el anterior esquema, configurando una suerte de meseta en la carga fiscal. Es en estos años donde el ajuste pierde intensidad y anticipa el giro posterior del impuesto.
La rebaja llega de forma nítida a partir de los 17 años. Desde ese umbral, los coeficientes comienzan a descender de manera progresiva y el alivio se hace más evidente en las tenencias muy largas. El coeficiente máximo aplicable a los inmuebles mantenidos durante 20 o más años baja del 0,40 al 0,35, reduciendo la base imponible en transmisiones asociadas con frecuencia a viviendas habituales o a procesos hereditarios.
Los coeficientes aprobados en el BOE son los mismos que incluyó el PSOE en la propuesta de medidas fiscales que presentó en el Congreso a finales de mayo. Entonces, el principal partido del Gobierno diseñó un paquete estructurado en torno a tres ejes: construir más vivienda para afrontar el déficit habitacional, mejorar la regulación y la parte tributaria para poner límites a un “mercado salvaje” e incrementar las ayudas a los colectivos más vulnerables. Fuentes del grupo socialista explicaron en aquel momento que la actualización de los coeficientes tenían el objetivo de penalizar las operaciones a corto plazo por su posible carácter especulativo.
El rediseño del cuadro de coeficientes encaja con la filosofía del sistema de plusvalía municipal vigente desde 2021, tras las sentencias del Tribunal Constitucional que anularon el método anterior por obligar a tributar incluso en ausencia de ganancias reales. Desde entonces, los contribuyentes pueden elegir entre el cálculo por ganancia efectiva o el método objetivo de coeficientes, aplicándose siempre el más favorable, y quedan exentos del impuesto si la operación genera pérdidas.
La actualización responde a la obligación legal de adaptar anualmente el impuesto a la evolución del mercado inmobiliario, utilizando datos objetivos de operaciones reales. En la práctica, el nuevo esquema refuerza la presión fiscal sobre las ventas realizadas en plazos cortos y medios, mientras corrige a la baja la tributación de las transmisiones tras largos periodos de propiedad.
Prórroga de ayudas fiscales
En materia de vivienda, el decreto ley publicado en el BOE también ha prorrogado las deducciones fiscales en el IRPF por obras de rehabilitación con fines de eficiencia energética. Se mantiene la deducción del 20% de las cantidades satisfechas, con una base máxima anual de 5.000 euros por vivienda, para actuaciones que reduzcan la demanda de calefacción y refrigeración. Asimismo, continúa vigente la deducción del 40%, con un límite de 7.500 euros, para obras que logren una reducción de al menos el 30% del consumo de energía primaria no renovable o mejoren la calificación energética hasta las letras A o B. En el caso de actuaciones en edificios residenciales completos, se prorroga la deducción del 60%.
En el ámbito de la movilidad, la norma extiende también un año más las deducciones fiscales vinculadas a la adquisición de vehículos eléctricos enchufables y de pila de combustible, así como a la instalación de puntos de recarga. Los contribuyentes podrán seguir aplicándose la deducción en el impuesto sobre la renta por la compra de este tipo de vehículos dentro del plazo previsto, con los límites y condiciones establecidos en la normativa tributaria. También se mantiene la deducción por las cantidades destinadas a la instalación de sistemas de recarga en inmuebles de su propiedad, con una base máxima específica, de hasta 4.000 euros, en línea con el objetivo de impulsar la movilidad eléctrica y reducir las emisiones asociadas al transporte.
