Es más que probable que el término no suene en absoluto Giro de vuelta (En su traducción al español, el cambio en la casa significa), un modelo de inversión que se ha vuelto más importante en los últimos años, y cae con una conexión con Este alto ciclo de precios y déficit de apartamentos. Pero cuando le digo que existe al comprar un piso, la reforma y la venta rápida con el objetivo de lograr beneficios económicos, el asunto será más familiar.
De hecho, siempre existió, aunque hoy existe el caldo de cultivo perfecto para hablar de ello: la falta de oferta, un mercado en el que casi todo se vende, precios al alza, la menor rentabilidad de los activos financieros tradicionales y la promoción en las redes sociales. «Lo que ha cambiado es la profesionalización y la visibilidad del proceso», dice Iñaki unta, personalmente Comprador inmobiliario y Director General de ACV Real Estate Management. Y voilà. Él Giro de vuelta Sin embargo, se convierte en un hilo de moda, que, sin embargo, no ayuda a tejer el mercado, pero también contribuye a la aclaración de la crisis al expandir el precio de un área en el tiempo más corto posible.
Lo creen en la organización de los consumidores de CUEC. «Él Giro de vuelta Promueve la crisis de acceso al espacio vital al favorecer las prácticas de especulación. Reformar casas para venderles más caras también es espejo y contribuye a cargar el precio del mercado y obstaculizar el acceso a este derecho fundamental. Además, en muchas ocasiones, estas son remodelaciones «de fachada» y no de renovaciones profundas de las condiciones de vida «, dice Eloy Gutiérrez, un experto en la construcción de viviendas de CECU. Y estima que esta compañía no tiene un volumen suficiente para influir en el precio de las casas. El porcentaje de estas operaciones no alcanza el 5%y, por lo tanto, no afecta significativamente».
La fórmula de compra, reforma y ventas rápidamente Él adjunta a los ahorradores. Algunos tienen mucha experiencia en expandir su dinero en el ladrillo y actuar ellos mismos, mientras que otros, los más inexpertos, recurren a las empresas responsables de todo el proceso de inversión en una empresa que no está exenta de riesgos y riesgos imprevistos. «También conocimos a dos o tres personas que invierten en él», dice Álvaro Graciani, economista y abogado. Incluso algunas compañías de bienes raíces y pequeñas reformas dan el paso. “Hay agencias que compran estas propiedades directamente con acceso privilegiado a posibilidades con un nuevo potencial de evaluación y realizados Giro de vuelta incluso en lugar de ponerlos a la venta » Giro de vuelta Con sus propios recursos y ahora ha abierto la inversión para ahorradores privados.
Esta estrategia necesita un poco de suerte, mucha habilidad y una extensa red de contactos: autoridades inmobiliarias, porteros y conserje de las granjas, contacto con vecinos y tiendas en el vecindario … para que conozca a los candidatos inmobiliarios para una reforma integral que está a la venta.
Las cuentas deben analizarse en el milímetro y cada artículo debe presupuestarse correctamente. De lo contrario, el dinero podría perderse. «Recomendamos comprar al menos un 30% por debajo del precio del mercado», dice el fundador de Graciani Advisors & Abogados. Tienen que ser lo suficientemente bajos como para que los impuestos y las reformas aún contengan el margen de ganancias en reventa. «En Madrid, los precios de compra suelen ser de alrededor de 80,000 y 250,000 euros, con la esperanza de vender de acuerdo con la reforma a un precio de 130,000 y 375,000 euros» Giro de vueltaPero conozca el mercado.
Comprar con reducción solo es posible en Las casas que requieren reformas están en malas condiciones O no han sido actualizados durante muchos años, han venido de herencias o han estado vacías durante años. Los bienes raíces con alta demanda (aunque no necesariamente en áreas de primera clase) deben tener un bien conectado y tener un potencial de evaluación bien conectado y con un nuevo potencial de evaluación. «La inversión en la reforma suele ser entre 10,000 y 30,000 euros, dependiendo del tamaño y el estado de la Cámara», dice Unta. No son excelentes restauraciones, pero es hacer que la casa sea atractiva (el marketing incluso comienza desde el trabajo). «Se ha pintado, se cambian los pisos, las cocinas y los baños se actualizan funcionalmente y estéticamente, la iluminación se mejora y generalmente trata de dar una sensación de nuevo espacio vital sin hacer grandes inversiones estructurales», dice Usain.
Los plazos aquí son fundamentales. El tiempo es dinero. Por lo tanto, la mayoría de los inversores tienen un arquitecto que ya ha creado planes, una empresa de reforma o un grupo de confianza y también puede tener acuerdos con compañías de muebles. «La compañía más rápida que vi fue la compra, la reforma y la venta en dos meses, aunque normalmente suele ser de unos seis meses», dice Graciani. Antes de eso, el comprador se aseguró de que la reforma no sea un presupuesto para la existencia, por ejemplo de Vice Oculto, uno de los riesgos más graves en este tipo de operaciones. “La compra de una propiedad para la reforma es el riesgo de descubrir daños mientras puede solucionarlo. De ahí las oficinas inmobiliarias o inversores que hacen ejercicio Giro de vuelta Son reformistas o tienen un contacto con confianza que permite visualizar los costos estimados de la reforma para evaluar el monto de la compra y, por lo tanto, analizar la rentabilidad final de la inversión «, dice Pérez de La Torre.
Retorno de la inversión
Es hora de lanzar el activo. El precio de venta debe exceder al menos el 20% o el 30% a través de los costos de aceptación total más la reforma. «El rendimiento de la inversión depende de la cantidad de sus propios recursos que tienen contribuciones. Si el 100% se financia con su propio capital, el rendimiento habitual que es necesario para considerar la operación rentable es del 20%. Este es el tipo de sistemas esperados para este tipo de sistema», explica que no se aplica. Si se usa financiamiento externo, «el retorno de su inversión puede aumentar al 40% o 50%», concluye. Aunque todo depende de la estrategia de inversión. «Los ahorradores más experimentados a menudo prefieren ganar un poco menos y vender más rápido para usar dos o tres operaciones en un año, para invertir y llevar a cabo dos o tres operaciones», dice Graciani, cuyos clientes contactan a las hipotecas del 50%.
Otra opción para comenzar en este negocio Giro de vuelta. Es decir, la gerencia patrimonial anuncia en su sitio web que la rentabilidad promedio para cada operación (propiedad de compra, reforma y venta) es del 15% en el capital invertido. Hacen un promedio de tres operaciones en un año. La compañía recibe 50% para la gerencia, que el otro 50% es para el ahorro. En Fliphouse Investments and Loce, también aconsejan al inversor privado con o sin experiencia y afirman que han invertido rendimientos de más del 20% de capital en menos de un año.
