Fin de la mala racha del euríbor. El indicador hipotecario ha cerrado enero en el 2,245%, por debajo del 2,267% en que acabó el año pasado. Termina así con cinco meses de ligeras subidas que han penalizado a los hogares endeudados a tipo variable. Eso sí, de forma muy moderada: la tendencia de fondo se mantiene prácticamente lateral, sin cambios bruscos, confirmando que la larga pausa en los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, consecuencia de la normalización de la inflación en los Veintiuno, ha traído un periodo de estabilidad al mercado hipotecario. La volatilidad no está ni se la espera.
Los efectos de esta parálisis pueden leerse de dos maneras. En el lado positivo, el fin de los bandazos aporta previsibilidad a los hipotecados a tipo variable, al acabar con las oscilaciones en las cuotas, lo que permite planificar mejor las finanzas personales. Además, facilita a la banca mantener cierta estabilidad en su oferta de préstamos, que no necesita de tanta actualización ni al alza ni a la baja, solo las inherentes a la estrategia comercial.
Sin embargo, la tendencia en el año y medio transcurrido entre finales de 2023 y el ecuador de 2025 fue claramente a la baja, abaratando los pagos y promoviendo una guerra hipotecaria entre las entidades financieras que ha beneficiado al comprador de vivienda. Eso ya no sucede con tanta intensidad, porque el precio del dinero ha dejado de caer y el BCE lo ha congelado en el 2%, sin visos de que haya movimientos en todo 2026, un letargo del que se ha contagiado el euríbor.
Los sólidos datos de firma de hipotecas, en máximos de 15 años, no contribuyen tampoco a reducir la factura en intereses de los nuevos créditos, porque la elevada demanda en el año de más actividad inmobiliaria desde 2007 elimina las urgencias de la banca por atraer clientes. A falta de conocer los datos de diciembre, 2025 podría convertirse en el ejercicio con más firmas de hipotecas en España desde 2010. Hasta ahora se han cerrado 463.232 operaciones, un 17,78% más que el año pasado por estas fechas (393.289).
El importante aumento del precio de la vivienda no ha desincentivado el endeudamiento de los hogares. En su lugar, ha causado un acelerado incremento de la cantidad concedida por los bancos, que ha pasado de poco más de 150.000 euros hace un año, a superar los 170.000 euros en noviembre, el último dato disponible.
El aluvión de hipotecas que han firmado las entidades en los últimos tiempos, sobrepasando los objetivos marcados, ha provocado, según Laura Martínez, de iAhorro, que el mercado se haya vuelto mucho más selectivo. “Los bancos ajustan cada vez más las condiciones en función del perfil del cliente, y comparar y negociar se ha convertido en imprescindible para acceder a buenas condiciones”.
En ese entorno más complejo, el euríbor está dejando de ser un alivio: las hipotecas con revisión semestral han visto aumentar el importe de su cuota desde el pasado otoño. Y si la tendencia no cambia, las de revisión anual amenazan con seguir el mismo camino a partir de abril. Mientras tanto, continúan las rebajas, aunque con mucho menos brío que antaño: una hipoteca media, que en España, según el Instituto Nacional de Estadística, fue en 2024 de 145.673 euros a pagar en 25 años, se ahorrará todavía unos 31,6 euros al mes, o lo que es lo mismo, 379 euros al año.
Desde la organización de usuarios financieros Asufin remarcan ese ligero alivio en las revisiones anuales de las hipotecas, y detectan ciertas tendencias en la oferta de los bancos. “Estamos viendo un repunte en el interés de las hipotecas fijas (algunos bancos han subido ligeramente los intereses este mes ante la perspectiva de que los tipos del BCE no bajen mucho más), por lo que ahora mismo el mercado está muy centrado en las hipotecas mixtas”.
Vigilantes ante el dólar
La reunión del Banco Central Europeo del jueves de la semana que viene no servirá para mover los tipos de interés, que seguirán inmóviles en el 2%, pero cualquier matiz en la intervención de su presidenta, Christine Lagarde, en rueda de prensa, puede mover el indicador al alza o a la baja. En cambio, si todo transcurre sin sorpresas, el euríbor seguirá transitando esa larga tendencia lateral en la que se mueve desde hace meses.
Ese es el escenario más probable para Miquel Riera, analista de HelpMyCash. “De cara a 2026, nuestro escenario es de poco movimiento: si se mantiene el contexto actual, lo más probable es que el euríbor oscile entre el 2,2% y el 2,3%. Esto implica que las revisiones semestrales pueden seguir notando subidas en los próximos ajustes y que las anuales podrían empezar a encarecerse si se revisan a partir de primavera”.
Uno de los pocos factores que a priori puede sacar al BCE de su letargo y propiciar nuevas rebajas del euríbor es el tipo de cambio. El dólar ha caído a mínimos de cuatro años frente al euro, lo cual abarata las importaciones europeas, especialmente las de energía, y contribuye a hacer bajar la inflación, presionando a Fráncfort para bajar los tipos. Esta semana, el gobernador del banco central austriaco, Martin Kocher, dijo al Financial Times que el descenso del dólar no es todavía suficiente para hacer al BCE mover ficha, pero dejó la puerta abierta a recortes futuros si se produce un desplome del billete verde.
