El precio de la vivienda no da tregua. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado este viernes por el INE, incrementó en el tercer trimestre un 12,8% con respecto al mismo periodo de 2024. Eso significa que el encarecimiento interanual sumó una décima más que de mayo a junio, lo que supone el segundo ritmo más elevado de la serie histórica, solo por detrás del del primer trimestre de 2007 (cuando arranca la serie histórica). Si la subida de los importes se compara con el trimestre anterior, el crecimiento fue del 2,9%, una subida que no es anecdótica porque las casas encadenan 42 alzas consecutivas. Dicho de otra manera, los precios llevan sin aflojar desde el primer trimestre de 2015. Para calcular estos datos, el INE toma el precio de las casas en 2015 como base 100. A partir de ahí calcula la variación tanto hacia atrás como hacia delante. Y en ese indicador se confirma un nuevo máximo histórico de los precios de la vivienda al superarse los 183 puntos. Eso significa que las casas son un 83% más caras que en 2015, y un 21% más caras que en el pico de la burbuja de principios de siglo (casi 152 puntos, en el tercer trimestre de 2007).
El dato publicado por el organismo también desglosa los cambios en el precio de las casas de nueva construcción y las de segunda mano. Los primeros subieron en comparativa interanual un 9,7%, mientras que los segundos crecieron un 13,4%. Este último es el ritmo más alto de toda la serie, y refuerza la idea de que las viviendas usadas siguen batiendo marcas, volviendo a superar los niveles de la burbuja inmobiliaria como sucedió en el trimestre anterior. Las viviendas a estrenar no se encarecen tan rápido, pero por el contrario llevan mucho más tiempo en máximos históricos, de hecho el indicador supera los 207 puntos, lo que significa que una nueva construcción vale ahora más del doble que en 2015. Respecto al pico de la burbuja (137 puntos, en el tercer trimestre de 2008 para este tipo de inmuebles) la subida supera el 50%, que es mucho más de lo que ha subido la inflación desde entonces (aproximadamente un 36%).
Los récords de precio que dato tras dato bate el mercado inmobiliario, y las dificultades de acceso a la vivienda con que se encuentran millones de ciudadanos como contrapartida, provocan el debate recurrente de si España se encuentra ante una nueva burbuja. Pero esa es una situación que descaran la mayoría de expertos del sector, como María Matos. La directora de Estudios de Fotocasa argumenta que no se puede hablar de esta situación porque “las condiciones hipotecarias siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por el Banco Central Europeo (BCE)”. Pero reconoce, en un comunicado remitido a los medios, que esa mejora de la financiación “no garantiza una mejora real en la capacidad de compra”.
Matos, y casi todo el sector, justifica las subidas continuas en los importes de las casas por el desequilibrio entre una demanda sólida, animada por unas condiciones hipotecarias favorables, y una oferta muy limitada. Según el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research publicado en octubre, la falta de construcción de viviendas provocará que el precio de los inmuebles crezcan tanto en 2025, en torno al 10% en el conjunto del ejercicio, como en 2026, sobre un 7%.
Subida de dos dígitos en todas las CC AA
Por territorios, el ritmo al que suben los precios de la vivienda no baja de las dos cifras en ninguna comunidad. Según los datos publicados este viernes el INE, Murcia registró la variación interanual más elevada (15%), mientras que la más baja fue detectada en Navarra (10,9%). En términos trimestrales (respecto al periodo abril-junio), las variaciones más abultadas se dieron en Cantabria (4,5%), Baleares (3,8%) y Aragón (3,6%).
Si se atiende a la vivienda de nueva construcción, en algunas autonomías se han detectado bajadas respecto al trimestre anterior. Así, en Baleares el precio cayó un 1,2%, mientras que desdendio menos de un punto en Madrid (-0,9%), País Vasco (-0,5%), Castilla-La Mancha (-0,2%) y Cataluña (-0,1). No obstante, en todos esos territorios las casas a estrenar fueron más caras que un año antes, que es la medida que habitualmente se contempla para medir el vigor del mercado porque reduce los factores estacionales.
Las bajadas de precio trimestrales no se producen en las casas usadas, que repuntan en todos los territorios. Los mayores crecimientos se han observado en Cantabria (4,8%), Baleares (4,4%) y Madrid (+3,9%).
Para Matos, no hay buenas noticias en el futuro próximo, ya que la “mayor presión compradora se produce en un contexto en el que los precios ya venían registrando fuertes subidas desde 2022, lo que acelerará aún más el encarecimiento como consecuencia del nuevo empuje de la demanda”. Todo ello en un contexto en el que el coste del metro cuadrado está de media en 2.153 euros, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda. Es una cifra también por encima de los registros de la burbuja inmobiliaria. Para tratar de frenar esta tendencia, el Gobierno instó en octubre a la Comisión Europea a que tomase medidas para frenar la compra de viviendas que no sean para uso residencial.
